鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０７Ｄ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北東4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
b	１０４０１１１ -14	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
c	１０４０１０１Ｄ -9	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、東8m、角地		工業高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０１０２ -28	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	南25m市道、東6m、角地		工業高度4種最高20m (80,200)
e	１０４０１０１ -21	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,168	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	272,030	100 [ 112.0]	242,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 260,286	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	270,483	100 [ 109.2]	247,695		248,000
c	(　 ) 302,595	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	298,188	100 [ 121.3]	245,827		246,000
d	(　 ) 83,328	100 [ 70.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	148,211	100 [ 63.4]	233,771		234,000
e	(　 ) 183,080	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	182,717	100 [ 78.1]	233,953		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
d	売急ぎ	％／月 +0.11	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

川崎高津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,148,358	5,782,060	28,366,298	19,548,900	8,817,398	（　0.9703） 8,555,521	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	185,989,587 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,111 ㎡	34.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建の工場、事務所の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	1,800.00	100.0	1,800.00	1,660	2,988,000	3.0	8,964,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,988,000		8,964,000
								0

⑨年額支払賃料	2,988,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,856,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,856,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,792,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,063,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,964,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,158 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,148,358 円　　　　（　 30,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-30	1,997 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [110.0]	1,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,664 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０１Ｔ　　　　-31	1,646 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,618
c	１０４０１０１Ｔ　　　　-32	1,411 ( 1,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	100 [100.0]	1,585

川崎高津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	783,000 円	261,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	358,560 円	35,856,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,218,500 円	261,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,782,060 円　（　　　　　　 5,204 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

10 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 50 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.1273 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,548,900 円（　　　　　 17,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,148,358 円
②総費用	5,782,060 円
③純収益　①－②	28,366,298 円
④建物等に帰属する純収益	19,548,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,817,398 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,555,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,989,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
川崎高津 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 9-1

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　志村　純一

TEL.

鑑定評価額

257,000,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外				②地積　(㎡)	1,111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高20m
	台形 1:1.2	作業所兼事務所Ｓ4	中小規模工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	久地 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

作業所兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

内陸型工業地域

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

久地駅北東方

1.7km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

工業地域としては道路付けが弱い。当面は現状を維持するものと予測されるが、中長期的には住宅地域への移行
の程度が強まる可能性がある。

(3)最有効使用の判定

作業所兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市及び横浜市全域における工業地域一円。需要者は、配送センターを必要とする流通業者、地元に
拠点を置く中小規模機械メーカー等の法人である。また、企業撤退後は敷地規模を活かしたマンション分譲、戸建分譲
を目論む開発業者が参入することもある。工業地域においては取引機会が少なく、その価格もまちまちであるが、数少
ない取引を見る限りでは、新型コロナウイルス感染症が原因となる価格への大きな影響は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例の収集はその限界からやや広範囲に亘ったが、求められた比準価格は現実の取引価格を基礎とし、市場性を反
映した実証的な試算価格である。収益価格は倉庫を賃貸することを想定したものであり、倉庫の賃貸事例は限定的で、
把握に困難を極めた。以上、採用資料の適否等も検討のうえ、本件鑑定評価額を、収益価格は若干参酌するものの、実
証性の高い比準価格を標準とし、他の標準地との均衡にも十分留意を払い、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 181,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 80.5]

[100.0]
100

230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格の動向、新型コロナの状況等、下
振れリスクは存在するが、経済社会活動の正
常化が期待される。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１Ｄ -9	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、東8m、角地		工業高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０１０９Ｄ -2	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		工業高度4種最高20m (60,200)
c	１０４０４１３ -10	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	東7.2m市道、北7.2m、角地		工業高度5種最高20m (80,200)
d	１０４０１０７Ｄ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北東4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,595	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	297,894	100 [ 130.9]	227,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 234,846	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	245,015	100 [ 98.2]	249,506		250,000
c	(　 ) 176,977	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	184,100	100 [ 82.1]	224,239		224,000
d	(　 ) 263,168	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	271,761	100 [ 100.0]	271,761		272,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

川崎高津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,040,752	5,722,612	26,318,140	17,460,900	8,857,240	（　0.9703） 8,594,180	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	186,830,000 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
作業所兼事務所	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,111 ㎡	34.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

作業所兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	作業所事務所	1,800.00	100.0	1,800.00	1,607	2,892,600	4.0	11,570,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,892,600		11,570,400
								0

⑨年額支払賃料	2,892,600 円　×　12ヶ月　＝　 34,711,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,711,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,776,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,934,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,570,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,448 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,040,752 円　　　　（　 28,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１１０Ｔ　　　　-26	1,929 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,612 円/㎡　月額支払賃料（　 1,607 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０２Ｔ　　　　-13	1,828 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,618
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎高津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	783,000 円	261,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	347,112 円	34,711,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,852,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,218,500 円	261,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,722,612 円　（　　　　　　 5,151 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,460,900 円（　　　　　 15,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,040,752 円
②総費用	5,722,612 円
③純収益　①－②	26,318,140 円
④建物等に帰属する純収益	17,460,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,857,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,594,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,830,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）