鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１１１ -35	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０１０４ -16	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０４０１１１ -6	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)
d	１０４０１０９Ｄ -5	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ台形	南東40m県道、北西4.5m、二方路		近商 (74,270)
e	１０４０１０１ -11	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		準工高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 337,677	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,054	100 [ 63.1]	540,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	540,000
b	(　 ) 368,209	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	373,732	100 [ 69.1]	540,857		541,000
c	(　 ) 332,751	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	337,693	100 [ 64.5]	523,555		524,000
d	(　 ) 296,774	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	301,138	100 [ 56.7]	531,108		531,000
e	(　 ) 399,932	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	367,139	100 [ 64.4]	570,092		570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 541,000 円／㎡]

川崎高津 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,568,588,523	1,563,539,010	13	835,000	3,816.00	320,000	4,743.00
⑧開発法による価格	1,005,049,513 円　　　　（　 503,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,999 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,999.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
871.50 ㎡	4,743.00 ㎡	3,933.00 ㎡	810.00 ㎡	3,816.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 53 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.6 ％）	（ 237.3 ％）	（ 196.7 ％）	（ 40.5 ％）	（ 80.46 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

835,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 835,000 円／㎡　　×　　 3,816.00 ㎡　　＝　　　　 3,186,360,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,186,360,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 4,743.00 ㎡　　＝　　　　 1,563,292,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱を検討した結果、計上しない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,186,360,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 318,636,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,881,928,800 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率。開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	159,318,000 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 142,430,292 円
	販売総額(2期)	159,318,000 円	( 5 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 133,986,438 円
	販売総額(3期)	2,867,724,000 円	( 90 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 2,292,171,793 円
収入合計		－	－	－	－	2,568,588,523 円
支出	建築工事費(1期)	156,329,280 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 144,104,330 円
	建築工事費(2期)	156,329,280 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 134,177,421 円
	建築工事費(3期)	1,250,634,240 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 999,631,948 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	191,181,600 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 176,231,199 円
	販売管理費(2期)	127,454,400 円	( 40 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 109,394,112 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,563,539,010 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,568,588,523 円　　－　　　　　　 1,563,539,010 円　　＝　　　　　 1,005,049,513 円 503,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎高津 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -19

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

1,040,000,000 円

１㎡当たりの価格

518,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区久本３丁目８７番７２｢久本３－５－４｣				②地積　(㎡)	1,999 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7F1B	マンションのほか事務所ビルが見られる住宅地域	北9.4m市道	水道、ガス、下水	溝の口 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

交通利便性に優れるマンショ
ン地域

街

路

９．４ｍ市道

交通

施設

溝の口駅南東方

700m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

溝の口駅から徒歩圏にある高層マンションが建ち並ぶ地域で、当面は現状を維持しながら推移していくものと思
われる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 495,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市及び横浜市内のマンション地域全般である。需要者はマンション開発業者及び不動産会社等である
。マンション販売は、新築、中古問わず堅調で販売価格も安定している。溝の口駅に近く、利便性に優れるため、潜在
需要は底堅い。駅に近い大規模画地は、希少性が高く、高値での取引も想定され、中心となる取引価格帯は、一概に見
いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、高層共同住宅が多く見られる住宅地域で、溝の口駅から徒歩圏の立地条件に恵まれた地域である。マンシ
ョン開発業者は投資採算性の視点に着目すると同時に取引市場の実態を反映した価格をも考慮するものと判断する。し
たがって、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検
討も踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 409,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[ 77.8]

[100.0]
100

517,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    505,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
持ち直しの動きに弱さがみられる。

最寄駅に近いマンション地域。好調なマンシ
ョン販売の影響等もあり、マンション用地と
しての需要は底堅い。

マンション用地として、標準的な道路付け、
形状等であり、相応の競争力がある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１ -11	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		準工高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０１１１Ｋ -2	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.1m市道、南西4.2m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０１０２ -35	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	南西20m国道、中間画地		準工高度3種最高20m (71,205)
d	１０４０１１０ -9	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西14m市道、南6m、北3m、三方路		近商高度3種最高20m (100,200)
e	１０４０１１１ -35	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南5.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 399,932	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	406,268	100 [ 73.7]	551,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	551,000
b	(　 ) 602,970	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	590,676	100 [ 93.1]	634,453		634,000
c	(　 ) 758,424	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	808,719	100 [ 148.8]	543,494		543,000
d	(　 ) 398,840	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	391,170	100 [ 76.1]	514,021		514,000
e	(　 ) 337,677	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	340,716	100 [ 59.9]	568,808		569,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

川崎高津 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,487,049,724	1,497,826,368	12	795,000	3,816.00	300,000	4,743.00
⑧開発法による価格	989,223,356 円　　　　（　 495,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,999 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,999.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
871.50 ㎡	4,743.00 ㎡	3,933.00 ㎡	810.00 ㎡	3,816.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 53 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.6 ％）	（ 237.3 ％）	（ 196.7 ％）	（ 40.5 ％）	（ 80.46 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

795,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 795,000 円／㎡　　×　　 3,816.00 ㎡　　＝　　　　 3,033,720,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,033,720,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	開発指導要綱に基づき計上しない
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 4,743.00 ㎡　　＝　　　　 1,465,587,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,033,720,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 303,372,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,768,959,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	212,360,400 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 191,400,429 円
	販売総額(2期)	91,011,600 円	( 3 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 77,514,580 円
	販売総額(3期)	2,730,348,000 円	( 90 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 2,218,134,715 円
収入合計		－	－	－	－	2,487,049,724 円
支出	建築工事費(1期)	146,558,700 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 135,889,227 円
	建築工事費(2期)	293,117,400 円	( 20 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 254,396,591 円
	建築工事費(3期)	1,025,910,900 円	( 70 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 833,450,015 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	182,023,200 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 168,771,911 円
	販売管理費(2期)	121,348,800 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 105,318,624 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,497,826,368 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,487,049,724 円　　－　　　　　　 1,497,826,368 円　　＝　　　　　 989,223,356 円 495,000 円／㎡