鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０７ -10	川崎市高津区		更地	（　）	台形	北西4.7m市道、南3.8m、角地		２中専高度2種最高15m (80,188)
b	１０４０１１１ -8	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	西3.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造規制区域 (70,160)
c	１０４０１０７ -6	川崎市高津区		更地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 建築協定 (70,180)
d	１０４０１０１Ｄ -4	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e	１０４０１０８ -10	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北西4.5m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	273,290	100 [ 85.6]	319,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 417,858	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.7]	319,708	100 [ 95.1]	336,181		343,000
c	(　 ) 399,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	391,302	100 [ 126.4]	309,574		316,000
d	(　 ) 396,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	388,517	100 [ 122.9]	316,124		322,000
e	(　 ) 331,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.9]	269,427	100 [ 94.1]	286,320		292,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

川崎高津 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,238,817	705,023	3,533,794	2,375,750	1,158,044	（　0.9722） 1,125,850	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,475,000 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｓ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.7 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅。平均６３㎡程度。駐車場なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	2,058	129,654	1.0	129,654
							1.0	129,654
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	2,100	132,300	1.0	132,300
							1.0	132,300
3～ 3	住宅	45.00	100.0	45.00	2,100	94,500	1.0	94,500
							1.0	94,500
～

～

計		171.00	100.0	171.00		356,454		356,454
								356,454

⑨年額支払賃料	356,454 円　×　12ヶ月　＝　 4,277,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,277,448 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,063,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,454 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 356,454 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 171,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,238,817 円　　　　（　 36,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０９Ｔ　　　　-37	1,968 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	2,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０６Ｔ　　　　-11	2,477 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,346
c	１０４０１０７Ｔ　　　　-31	2,322 ( 2,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	2,302

川崎高津 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,500 円	32,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,323 円	4,277,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,200 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,023 円　（　　　　　　 6,078 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,375,750 円（　　　　　 20,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,238,817 円
②総費用	705,023 円
③純収益　①－②	3,533,794 円
④建物等に帰属する純収益	2,375,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,158,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,125,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,475,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出
川崎高津 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎高津 -11

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　吉永　昌弘

TEL.

鑑定評価額

35,000,000 円

１㎡当たりの価格

302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市高津区坂戸２丁目２８３番１６｢坂戸２－７－１８｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北西6m市道、北東側道	水道、ガス、下水	溝の口 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ　
市道

交通

施設

溝の口駅南東方

1.6km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られないため、当面は現状のま
ま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高津区及び中原区内のＪＲ南武線及び東急田園都市線沿線の住宅地域一帯と判定した。需要者は川崎市
内の居住者が中心であるが、最寄駅からの鉄道利便性は良好で都区部や横浜市内からの流入も多い。既存宅地の細分化
に伴う建売住宅の供給が増加傾向にあり、総額を抑えた戸建住宅の需要は安定している。市場の価格帯は規模や需要者
等によるばらつきが大きいが、中心は新築戸建住宅で４，０００～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価
格はやや低位に求められた。周辺にはファミリー向けを中心とした共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体
で、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格が求められており、説得力を有する。以上から比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[101.0]

100
[122.6]

[102.0]
100

303,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が緩和しつつある中、景気
は持ち直しの動きが見られるが、新型コロナ
の内外経済への影響、金融市場の変動等に注
視すべきである。

最寄駅までやや距離はあるが、高津駅や武蔵
新城駅も利用可能であり、需給動向は安定し
ている。

個別的要因に変動はない。角地で日照、出入
りの利便性等に優り、競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎高津 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１１０ -27	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０１１１ -10	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、東4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０１０７ -15	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０４０１０３ -15	川崎市高津区		建付地	（　）	長方形	北東4.6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,186)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 413,968	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	320,984	100 [ 104.0]	308,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 451,563	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.3]	335,752	100 [ 105.0]	319,764		326,000
c	(　 ) 414,799	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	365,023	100 [ 122.9]	297,008		303,000
d	(　 ) 561,760	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	429,984	100 [ 107.8]	398,872		407,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +35.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

川崎高津 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,570,772	770,245	3,800,527	2,624,290	1,176,237	（　0.9722） 1,143,538	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,859,522 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎高津 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｓ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.7 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、２ＬＤＫファミリータイプ、平均専有面積は６３㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	2,028	127,764	1.0	127,764
							1.0	127,764
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	2,069	130,347	1.0	130,347
							1.0	130,347
3～ 3	住宅	63.00	100.0	63.00	2,069	130,347	1.0	130,347
							1.0	130,347
～

～

計		189.00	100.0	189.00		388,458		388,458
								388,458

⑨年額支払賃料	388,458 円　×　12ヶ月　＝　 4,661,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,661,496 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,381,806 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	388,458 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,458 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 185,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,570,772 円　　　　（　 39,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０９Ｔ　　　　-37	1,968 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,988	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,158 円/㎡　月額支払賃料（　 2,069 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０８Ｔ　　　　-21	2,347 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	2,388
c	１０４０１０７Ｔ　　　　-29	2,268 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,099

川崎高津 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,500 円	35,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,845 円	4,661,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,100 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 770,245 円　（　　　　　　 6,640 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,624,290 円（　　　　　 22,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,570,772 円
②総費用	770,245 円
③純収益　①－②	3,800,527 円
④建物等に帰属する純収益	2,624,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,176,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,143,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,859,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）