鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０３Ｄ -3	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	南5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	１０４０１０５ -19	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南15m県道、東3.6m、角地		近商 (100,300)
c	１０４０１０９Ｄ -10	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.8m市道、南2.7m、角地		近商 (100,300)
d	１０４０１０８ -24	川崎市中原区		底地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、西5.4m、角地		商業 (100,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 728,018	100 [ 75.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,083,938	100 [ 134.4]	806,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	807,000
b	(　 ) 885,652	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	862,436	100 [ 103.8]	830,863		831,000
c	(　 ) 629,852	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	644,500	100 [ 81.0]	795,679		796,000
d	(　 146,768) 489,226	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	476,402	100 [ 83.8]	568,499		568,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	その他	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 811,000 円／㎡]

川崎中原 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,132,429	5,011,649	23,120,780	16,690,400	6,430,380	（　0.9300） 5,980,253	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	135,914,841 円　　　　（　 657,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	132.47	ＲＣ8	893.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	207 ㎡	14.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロアー貸し、２～８階：コンパクトタイプ（２８～３５㎡前後／戸）を各階２～３戸想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.47	71.2	94.30	5,044	475,649	8.0	3,805,192
							0.0	0
2～ 2	住宅	122.57	85.4	104.69	3,000	314,070	1.0	314,070
							1.0	314,070
3～ 4	住宅	122.57	85.4	104.69	3,000	314,070	1.0	314,070
							1.0	314,070
5～ 6	住宅	122.57	85.4	104.69	3,000	314,070	1.0	314,070
							1.0	314,070
7～ 8	住宅	73.94	75.8	56.06	3,000	168,180	1.0	168,180
							1.0	168,180

計		893.20	81.7	729.87		2,382,359		5,711,902
								1,906,710

⑨年額支払賃料	2,382,359 円　×　12ヶ月　＝　 28,588,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 729.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,588,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,429,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,158,893 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,711,902 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,906,710 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 919,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,132,429 円　　　　（　 135,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０８Ｔ　　　　-34	5,480 ( 5,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,220 円/㎡　月額支払賃料（　 5,044 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０４Ｔ　　　　-35	4,546 ( 4,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,348
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,240,000 円	248,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	857,649 円	28,588,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,108,000 円	248,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,011,649 円　（　　　　　　 24,211 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	248,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 893.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,690,400 円（　　　　　 80,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,132,429 円
②総費用	5,011,649 円
③純収益　①－②	23,120,780 円
④建物等に帰属する純収益	16,690,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,430,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,980,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,914,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 657,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎中原 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 5-11

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

TEL.

鑑定評価額

164,000,000 円

１㎡当たりの価格

790,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区小杉町１丁目５１３番１外				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西9m市道	水道、ガス、下水	武蔵小杉 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域の西側地域で再開発
事業中。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

武蔵小杉駅北方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺で再開発が進む商業地域。相対的地位の変化は認められず、今後も現環境を維持するものと予測。商業地と
してのほかマンション用地としても需要が見込まれ、地価は強含みで推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 823,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 664,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市中部から南部にかけての各駅周辺に位置する近隣商業地域である。需要者は商業ビル等の不動産運
用投資を目的とする投資家等が中心である。熟成した地域であるため、土地のみの供給は少なく、中古ビルの供給が多
い。中心となる価格帯は事業目的、物件の規模等により異なり、一律的な把握は困難である。駅に近いマンション等も
見られる商業地であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向で維持している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層賃貸マンションも見られる商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価
格は、試算にあたって想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定
された実証的で市場性を反映する比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 994,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[126.3]

[100.0]
100

787,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は正常化に向かっており、不動産市
場は活発で地価も堅調に推移しているが、今
後コロナ感染者数や金融市場の動向等を注視
する必要がある。

周辺で再開発が進む商業地域。マンション立
地としての需要もあり、地価は堅調に推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０９Ｄ -7	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	不整形	南東25m県道、北3.6m、角地		近商 (100,300)
b	１０４０１０９ -23	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m市道、西22m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０１０９Ｄ -10	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.8m市道、南2.7m、角地		近商 (100,300)
d	１０４０１０５ -19	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南15m県道、東3.6m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 602,391	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	635,339	100 [ 77.3]	821,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	822,000
b	(　 ) 514,366	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	508,867	100 [ 64.4]	790,166		790,000
c	(　 ) 629,852	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	666,153	100 [ 75.2]	885,842		886,000
d	(　 ) 885,652	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	750,375	100 [ 94.8]	791,535		792,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 823,000 円／㎡]

川崎中原 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,059,878	5,194,490	23,865,388	17,363,400	6,501,988	（　0.9300） 6,046,849	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	137,428,386 円　　　　（　 664,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	132.47	ＲＣ8	893.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	207 ㎡	14.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロアー貸し、２～８階：１Ｒ・１ＤＫタイプ（２８～３５㎡前後／戸）×２～３戸／階を想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.47	71.2	94.30	4,845	456,884	8.0	3,655,072
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	122.57	85.4	104.69	3,004	314,489	1.0	314,489
							1.0	314,489
3～ 4	共同住宅	122.57	85.4	104.69	3,101	324,644	1.0	324,644
							1.0	324,644
5～ 6	共同住宅	122.57	85.4	104.69	3,198	334,799	1.0	334,799
							1.0	334,799
7～ 8	共同住宅	73.94	75.8	56.06	3,295	184,718	1.0	184,718
							1.0	184,718

計		893.20	81.7	729.87		2,459,695		5,657,883
								2,002,811

⑨年額支払賃料	2,459,695 円　×　12ヶ月　＝　 29,516,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 729.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,516,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,475,817 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,040,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,657,883 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,002,811 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 965,605 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,059,878 円　　　　（　 140,386 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１１０Ｔ　　　　-15	4,981 ( 4,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [141.6]	100 [100.0]	4,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,877 円/㎡　月額支払賃料（　 4,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０４Ｔ　　　　-35	4,546 ( 4,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	5,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,290,000 円	258,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	885,490 円	29,516,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,193,000 円	258,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,194,490 円　（　　　　　　 25,094 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	258,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 893.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,363,400 円（　　　　　 83,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,059,878 円
②総費用	5,194,490 円
③純収益　①－②	23,865,388 円
④建物等に帰属する純収益	17,363,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,501,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,046,849 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,428,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 664,000 円／㎡）