鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０７ -9	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	袋地等	北東3.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０４０１０６ -37	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	南4.9m市道、中間画地		工業高度4種最高20m (60,200)
c	１０４０１０６ -36	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ整形	南6.5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０１０５ -20	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西3.2m市道、北4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
e	１０４０１０７ -33	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 354,662	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	395,239	100 [ 93.1]	424,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 459,109	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	447,520	100 [ 98.9]	452,497		457,000
c	(　 ) 527,413	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	514,100	100 [ 99.8]	515,130		520,000
d	(　 ) 498,451	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	474,492	100 [ 98.9]	479,769		485,000
e	(　 ) 390,394	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	385,801	100 [ 91.9]	419,805		424,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 443,000 円／㎡]

川崎中原 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,711,929	1,220,080	6,491,849	3,852,370	2,639,479	（　0.9722） 2,566,101	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	55,784,804 円　　　　（　 313,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	188 ％	178 ㎡	14.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造３階建、専有面積約４５㎡程度のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,330	209,700	2.0	419,400
							1.0	209,700
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,400	216,000	2.0	432,000
							1.0	216,000
3～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	2,470	222,300	2.0	444,600
							1.0	222,300
～

～

計		270.00	100.0	270.00		648,000		1,296,000
								648,000

⑨年額支払賃料	648,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,776,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,776,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,387,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 648,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 312,417 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,711,929 円　　　　（　 43,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-21	2,603 ( 2,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０４Ｔ　　　　-8	2,481 ( 2,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [114.1]	100 [100.0]	2,443
c	１０４０１０８Ｔ　　　　-14	2,186 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.8]	100 [100.0]	2,522

川崎中原 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,500 円	52,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	233,280 円	7,776,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 447,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,220,080 円　（　　　　　　 6,854 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,852,370 円（　　　　　 21,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,711,929 円
②総費用	1,220,080 円
③純収益　①－②	6,491,849 円
④建物等に帰属する純収益	3,852,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,639,479 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,566,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,784,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
川崎中原 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -17

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　志村　純一

TEL.

鑑定評価額

74,900,000 円

１㎡当たりの価格

421,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区木月４丁目１５８７番１｢木月４－２１－１５｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,188)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東4.7m市道	水道、ガス、下水	元住吉 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東急東横線沿線の住宅地域。

街

路

基準方位　北　４．
７ｍ市道

交通

施設

元住吉駅南東方

750m

法令

規制

１住居
(70,188)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

ブランド力のある東急東横線沿線、かつ、最寄駅から徒歩圏の住宅地域。敷地の細分化傾向は続くが、住宅地域
として成熟している。こうした状況は今後も継続するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 433,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中原区内の住宅地域一円。需要者の中心は東京都心方面や川崎市、横浜市中心部等に通勤する住宅一次及
び二次取得者層であり、圏外からの転入需要者も比較的多い。供給は既存敷地の分割、ミニ開発によるものが多く、需
給バランスに影響を及ぼすような大規模開発はない。住宅実需は底堅く、新型コロナウイルス感染症による価格への影
響は限定的である。新築戸建住宅は小規模なもので５５００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域の需要の中心は自用の戸建住宅である。収益性を追求して取引が生まれる地域特性はなく、市場
参加者が重視する要因は居住の快適性や利便性、近傍類似の不動産の実際の取引価格等の市場性にある。このような市
場行動原理に基づき、本件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とし、実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考
量し、他の標準地との均衡にも十分留意して上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中原（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    418,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格の動向、新型コロナの状況等、下
振れリスクは存在するが、経済社会活動の正
常化が期待される。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
「武蔵小杉駅」、「日吉駅」の選好度が高い
二駅に挟まれる住宅地域であり、生活利便性
も高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０９ -5	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０４０１１１ -29	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南1.8m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０４０１１０ -25	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5.4m私道、南東3m、南西3m、三方路		１住居高度3種最高20m (80,200)
d	１０４０１０７ -9	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	袋地等	北東3.6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 533,105	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	415,822	100 [ 93.0]	447,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	452,000
b	(　 ) 299,363	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.8]	331,343	100 [ 82.0]	404,077		408,000
c	(　 ) 460,626	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	438,919	100 [ 100.0]	438,919		443,000
d	(　 ) 354,662	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	395,239	100 [ 93.1]	424,532		429,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 433,000 円／㎡]

川崎中原 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,298,800	1,195,058	6,103,742	3,859,680	2,244,062	（　0.9722） 2,181,677	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	47,427,761 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.25	Ｓ3	270.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	188 ％	178 ㎡	14.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４５㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.25	100.0	90.25	2,220	200,355	1.0	200,355
							1.0	200,355
2～ 2	住宅	90.25	100.0	90.25	2,250	203,063	1.0	203,063
							1.0	203,063
3～ 3	住宅	90.25	100.0	90.25	2,260	203,965	1.0	203,965
							1.0	203,965
～

～

計		270.75	100.0	270.75		607,383		607,383
								607,383

⑨年額支払賃料	607,383 円　×　12ヶ月　＝　 7,288,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,288,596 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,997,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	607,383 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 607,383 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 295,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,298,800 円　　　　（　 41,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０４Ｔ　　　　-13	2,385 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０４Ｔ　　　　-15	2,422 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	2,352
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎中原 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,000 円	52,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,658 円	7,288,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 448,800 円	52,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,800 円	52,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,800 円	52,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,195,058 円　（　　　　　　 6,714 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,800,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 270.75 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,859,680 円（　　　　　 21,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,298,800 円
②総費用	1,195,058 円
③純収益　①－②	6,103,742 円
④建物等に帰属する純収益	3,859,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,244,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,181,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,427,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）