鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１Ｄ -6	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東21m市道、北3.6m、南2.7m、三方路		準住居高度3種最高20m (80,300)
b	１０４０１０１Ｄ -8	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０４０１１１Ｋ -2	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.1m市道、南西4.2m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
d	１０４０１０３ -2	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０２０６ -26	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、東6.5m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 712,206	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	698,483	100 [ 96.6]	723,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	723,000
b	(　 ) 529,631	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	538,635	100 [ 74.4]	723,972		724,000
c	(　 ) 602,970	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	588,920	100 [ 83.2]	707,837		708,000
d	(　 ) 532,746	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,204	100 [ 75.5]	715,502		716,000
e	(　 ) 682,891	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	691,094	100 [ 91.5]	755,294		755,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 725,000 円／㎡]

川崎中原 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,367,840,056	1,323,568,731	12	910,000	3,060.00	305,000	3,778.00
⑧開発法による価格	1,044,271,325 円　　　　（　 651,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,605 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,605.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.00 ㎡	3,778.00 ㎡	3,167.50 ㎡	610.50 ㎡	3,060.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 33 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 235.4 ％）	（ 197.4 ％）	（ 38.0 ％）	（ 81.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.7 ｍ 57.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

910,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 910,000 円／㎡　　×　　 3,060.00 ㎡　　＝　　　　 2,784,600,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,784,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 305,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 314,150 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 314,150 円／㎡　　×　　　 3,778.00 ㎡　　＝　　　　 1,186,858,700 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,784,600,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 334,152,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,521,010,700 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	222,768,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 204,612,408 円
	販売総額(2期)	55,692,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 48,797,330 円
	販売総額(3期)	2,506,140,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 2,114,430,318 円
収入合計		－	－	－	－	2,367,840,056 円
支出	建築工事費(1期)	118,685,870 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 112,146,279 円
	建築工事費(2期)	118,685,870 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 105,974,613 円
	建築工事費(3期)	949,486,960 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 801,082,148 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	200,491,200 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 189,444,135 円
	販売管理費(2期)	133,660,800 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 114,921,556 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,323,568,731 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,367,840,056 円　　－　　　　　　 1,323,568,731 円　　＝　　　　　 1,044,271,325 円 651,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎中原 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -12

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

1,110,000,000 円

１㎡当たりの価格

690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４				②地積　(㎡)	1,605 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	マンション、一般住宅、事業所等が多い住宅地域	東7m市道	水道、ガス、下水	武蔵小杉 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 57.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺における再開発事業の影
響を受ける住宅地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

武蔵小杉駅北西方

700m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

現在行われている武蔵小杉駅周辺の再開発事業や超高層マンション建設等の影響下にある地域で、人気の高いエ
リアであり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 656,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市内に存する主要駅周辺のマンション立地可能な地域である。現在、武蔵小杉駅を中心とする周辺
地域は、再開発事業の進行とともに超高層マンションの建設、大型商業施設等も稼働しており、今後も建設計画が進行
中の人気エリアである。中心となる需要者は資金力のあるマンション開発業者である。まとまった規模の土地に対する
需要は強いものの供給がほとんど見られないため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層共同住宅が多く見られる住宅地域で、人気の高い武蔵小杉駅から徒歩圏の立地条件に恵まれた地域で
ある。マンション開発業者は投資採算性の視点に着目すると同時に取引市場の実態を反映した価格をも考慮するものと
判断する。したがって、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関
連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 416,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[101.0]

100
[ 60.5]

[100.0]
100

689,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
持ち直しの動きに弱さがみられる。

人気エリアである武蔵小杉駅から徒歩圏とい
う立地条件に恵まれ、地価は上昇傾向にある
。

道路付け、規模、形状等マンション用地に適
しており、競争力は十分にある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１１０ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、南西4m、二方路		準住居高度3種最高20m (80,200)
b	１０４０１０１Ｄ -6	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東21m市道、北3.6m、南2.7m、三方路		準住居高度3種最高20m (80,300)
c	１０４０１０１Ｄ -8	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０４０１０７ -36	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０１０９ -22	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m市道、南4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 631,149	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	629,291	100 [ 87.5]	719,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	719,000
b	(　 ) 712,206	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	699,169	100 [ 97.3]	718,570		719,000
c	(　 ) 529,631	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	539,164	100 [ 74.9]	719,845		720,000
d	(　 ) 513,381	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	518,515	100 [ 72.4]	716,181		716,000
e	(　 ) 624,662	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	620,375	100 [ 85.4]	726,434		726,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

川崎中原 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,302,789,505	1,249,164,790	12	885,000	3,060.00	300,000	3,778.00
⑧開発法による価格	1,053,624,715 円　　　　（　 656,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,605 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,605.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.00 ㎡	3,778.00 ㎡	3,167.50 ㎡	610.50 ㎡	3,060.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 33 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 235.4 ％）	（ 197.4 ％）	（ 38.0 ％）	（ 81.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.7 ｍ 57.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

885,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 885,000 円／㎡　　×　　 3,060.00 ㎡　　＝　　　　 2,708,100,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,708,100,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 3,778.00 ㎡　　＝　　　　 1,167,402,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に準拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,708,100,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 270,810,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,438,212,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	216,648,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 198,991,188 円
	販売総額(2期)	54,162,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 47,456,744 円
	販売総額(3期)	2,437,290,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 2,056,341,573 円
収入合計		－	－	－	－	2,302,789,505 円
支出	建築工事費(1期)	116,740,200 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 110,307,815 円
	建築工事費(2期)	116,740,200 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 104,237,325 円
	建築工事費(3期)	933,921,600 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 787,949,654 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	162,486,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 153,533,021 円
	販売管理費(2期)	108,324,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 93,136,975 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,249,164,790 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,302,789,505 円　　－　　　　　　 1,249,164,790 円　　＝　　　　　 1,053,624,715 円 656,000 円／㎡