別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
川崎中原 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区中丸子字西村４４１番８
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅にア
パートも見られる住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 向河原

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 向河原駅南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、地域は当面、現在の環境を維持したまま推移するもの
と予測する。新型コロナによる住宅需要への影響は不透明であり、今後の動向に注視が必要である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    369,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市中原区内及び隣接区内の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、主な需要者は同一需給
圏内の居住者が多いが、東京都区部からの取得、転入者も見受けられる。武蔵小杉周辺に近い地域における不動産需要
は堅調である。標準的な画地規模では総額が嵩むため、小規模住宅の開発も多く見受けられ、需要の中心価格帯は、更
地価格で４０００万円～４５００万円程度、新築戸建で総額５５００万円～６０００万円台程度が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数収集し得た取引事例の中から、交通接近性を含む地域の類似性が高い取引事例を選択して得た比準価格は規範性が
高いものと判断する。低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性を
指向する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められたものと判断する。よ
って、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    416,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[101.0]		 100
[122.2]		 [103.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍にあるものの、交通利便性等に優る
住宅地への需要が供給に比して高まっており
、このような地域の地価は若干の上昇傾向が
見られる。

選好性が認められる武蔵小杉駅近くにも位置
しており、根強い需要と供給のバランスから
、依然として地価はやや上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０１
０７
-25		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０４０１
０７Ｄ
-1		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.3m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０４０１
０６
-35		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０４０１
０９
-24		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e １０４０１
１１
-2		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
355,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
350,861 		 100
[  99.7]
351,917 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
362,000 
b (　           ) 
392,295  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
392,680 		 100
[ 104.0]
377,577 
389,000 
c (　           ) 
385,070  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
384,307 		 100
[ 107.0]
359,165 
370,000 
d (　           ) 
421,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
438,963 		 100
[ 101.9]
430,778 
444,000 
e (　           ) 
463,763  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.7]
365,389 		 100
[ 106.6]
342,766 
353,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    369,000 円／㎡]  



川崎中原 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,195,861 
682,122 
3,513,739 
2,222,240 
1,291,499 		 （　0.9722）
1,255,595 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     27,295,543 円　　　　（　    262,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.00 ＬＳ3 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   160 ％   104 ㎡      9.3 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造３階建、専有面積約５２㎡程度のファミリータイプ３戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
52.00 
100.0 
52.00 
2,190 
113,880 		 2.0  227,760 
1.0  113,880 

 2～ 2		 住宅
52.00 
100.0 
52.00 
2,260 
117,520 		 2.0  235,040 
1.0  117,520 

 3～ 3		 住宅
52.00 
100.0 
52.00 
2,330 
121,160 		 2.0  242,320 
1.0  121,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
156.00 
100.0 
156.00 

352,560 		 705,120 
352,560 
⑨年額支払賃料        352,560 円　×　12ヶ月　＝　       4,230,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,230,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       211,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,019,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           705,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          352,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         169,978 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,195,861 円　　　　（　        40,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０１０１
Ｔ
　　　　-18		 2,499  
(   2,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.9]		 100
[100.0]
2,397 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,359 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,260 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０１０１
Ｔ
　　　　-19		 2,499  
(   2,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.9]		 100
[ 97.0]
2,471 
c １０４０１０１
Ｔ
　　　　-20		 2,502  
(   2,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,220 
川崎中原 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,000 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,922 円  　　　        4,230,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,400 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         682,122 円　（　　　　　　         6,559 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,222,240 円  
（　　　　　        21,368 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,195,861 円      
②総費用 682,122 円      
③純収益　①－② 3,513,739 円      
④建物等に帰属する純収益 2,222,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,291,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,255,595 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,295,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     262,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
川崎中原 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区中丸子字西村４４１番８
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅にア
パートも見られる住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 向河原

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 向河原駅南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び幸区の住宅地域一円。需要者は、東京都心方面及び川崎市、横浜市中心部に通勤する住宅一
次取得者層が中心であるが、同一エリア内での住替え需要、都区部との廉価性に着目した圏外からの転入需要者も見込
まれる。供給は既存敷地の分割、ミニ開発によるものが中心である。住宅実需は底堅く、新型コロナウイルス感染症に
よる価格への影響は限定的である。新築戸建住宅の中心価格帯は４５００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では近時敷地の細分化傾向が認められ、そうした現状は、自己居住用のため総額重視の取引が多
くなってきていることによる。当該市場参加者が重視する要因は、居住の快適性や状況類似不動産の市場性にあり、収
益性ではない。よって、本件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とし、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価
格を比較考量して、代表標準地から求めた価格との均衡にも十分留意を払い上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    416,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[101.0]		 100
[122.7]		 [103.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料価格の動向、新型コロナの状況等、下
振れリスクは存在するが、経済社会活動の正
常化が期待される。


この一年間で地域要因に大きな変動はない。
人気の武蔵小杉駅に比較的近く、安定的な市
場環境である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０１
０７
-33		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０４０１
０７Ｄ
-1		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.3m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０４０１
０９
-9		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
d １０４０１
０８
-18		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
390,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
385,801 		 100
[ 106.1]
363,620 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
375,000 
b (　           ) 
392,295  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
390,372 		 100
[  95.9]
407,062 
419,000 
c (　           ) 
277,037  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
280,361 		 100
[  82.5]
339,832 
350,000 
d (　           ) 
335,511  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
345,803 		 100
[ 100.0]
345,803 
356,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



川崎中原 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,219,375 
673,304 
3,546,071 
2,258,790 
1,287,281 		 （　0.9722）
1,251,495 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     27,206,413 円　　　　（　    262,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.88 Ｓ3 158.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   160 ％   104 ㎡      9.3 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、専有面積約２６㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
52.88 
100.0 
52.88 
2,190 
115,807 		 1.0  115,807 
1.0  115,807 

 2～ 2		 住宅
52.88 
100.0 
52.88 
2,220 
117,394 		 1.0  117,394 
1.0  117,394 

 3～ 3		 住宅
52.88 
100.0 
52.88 
2,230 
117,922 		 1.0  117,922 
1.0  117,922 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.64 
100.0 
158.64 

351,123 		 351,123 
351,123 
⑨年額支払賃料        351,123 円　×　12ヶ月　＝　       4,213,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,213,476 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       168,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,044,937 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,123 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,371 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,123 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,067 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,219,375 円　　　　（　        40,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０１０７
Ｔ
　　　　-20		 2,388  
(   2,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
2,319 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０１０７
Ｔ
　　　　-18		 2,250  
(   2,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,297 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,500 円  　　　　     30,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,404 円  　　　        4,213,476　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,600 円  　　　　     30,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         673,304 円　（　　　　　　         6,474 円／㎡）　　（経費率　　  16.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     158.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,258,790 円  
（　　　　　        21,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,219,375 円      
②総費用 673,304 円      
③純収益　①－② 3,546,071 円      
④建物等に帰属する純収益 2,258,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,287,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,251,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,034 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,206,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     262,000 円／㎡）