鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０８ -2	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０１０８ -9	川崎市中原区		建付地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０４０１１１ -2	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	西5.5m私道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０４０１１１ -4	川崎市中原区		建付地	（　）	台形	南4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０４０１１１ -6	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 604,800	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	549,818	100 [ 124.8]	440,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	454,000
b	(　 ) 473,986	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.3]	398,731	100 [ 88.4]	451,053		465,000
c	(　 ) 463,763	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.7]	365,029	100 [ 87.4]	417,653		430,000
d	(　 ) 536,068	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.1]	447,092	100 [ 97.9]	456,682		470,000
e	(　 ) 332,751	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	330,467	100 [ 74.4]	444,176		458,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 455,000 円／㎡]

川崎中原 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,316,984	842,412	4,474,572	2,631,600	1,842,972	（　0.9722） 1,791,737	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	38,950,804 円　　　　（　 325,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	120 ㎡	9.0 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積３０㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,530	151,800	1.0	151,800
							1.0	151,800
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,565	153,900	1.0	153,900
							1.0	153,900
3～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	2,600	156,000	1.0	156,000
							1.0	156,000
～

～

計		180.00	100.0	180.00		461,700		461,700
								461,700

⑨年額支払賃料	461,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,540,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,540,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,097,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	461,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 461,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 215,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,316,984 円　　　　（　 44,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０２Ｔ　　　　-25	2,442 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	2,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,676 円/㎡　月額支払賃料（　 2,565 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０２Ｔ　　　　-29	2,422 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 84.0]	100 [103.0]	2,773
c	１０４０１１１Ｔ　　　　-25	1,953 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 94.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,578

川崎中原 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	36,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	166,212 円	5,540,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 842,412 円　（　　　　　　 7,020 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,631,600 円（　　　　　 21,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,316,984 円
②総費用	842,412 円
③純収益　①－②	4,474,572 円
④建物等に帰属する純収益	2,631,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,842,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,791,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,950,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎中原 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎中原 -4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

52,000,000 円

１㎡当たりの価格

433,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区下小田中２丁目６２９番２４｢下小田中２－６－６｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	武蔵中原 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ　
市道

交通

施設

武蔵中原駅南方

300m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか、アパート等も見られる熟成した住宅地域である。今後も現状を維持しながら推移していくもの
と思われる。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 454,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 329,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中原区、高津区、幸区の住宅地域全般である。需要者は同一需給圏内の居住者が多いが、周辺市域のほか
東京都区部からの転入も見られる。最寄駅にも近く、立地条件に優れるため需要は底堅い。木造２～３階建て住宅等の
ミニ開発も見られる地域である。需要の中心となる価格帯は更地で４０００万円前後、新築戸建住宅で４５００万円～
５５００万円程度と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模一般住宅のほか、中低層アパート等が混在している住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないことから収益価格はやや低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、単価と総額との関連の適否に留意の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎中原 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 396,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[103.0]
100

435,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
持ち直しの動きに弱さがみられる。

交通利便性に優れる住宅地域で、根強い需要
が認められる。地価は上昇傾向で推移してい
る。

南側道路に接面し、日照、通風に優れるため
、相応の競争力を有している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎中原 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１１１ -4	川崎市中原区		建付地	（　）	台形	南4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０４０１１０ -5	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南2.9m市道、西2.9m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)
c	１０４０１０９ -24	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０４０１０７ -33	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０１０６ -35	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 536,068	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.1]	448,420	100 [ 96.0]	467,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	481,000
b	(　 ) 494,347	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	487,628	100 [ 110.5]	441,292		455,000
c	(　 ) 421,979	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	422,397	100 [ 94.1]	448,881		462,000
d	(　 ) 390,394	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	387,715	100 [ 89.1]	435,146		448,000
e	(　 ) 385,070	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	385,070	100 [ 88.0]	437,580		451,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 454,000 円／㎡]

川崎中原 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,179,992	790,516	4,389,476	2,521,950	1,867,526	（　0.9722） 1,815,609	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,469,761 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎中原 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.50	ＬＳ3	181.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	120 ㎡	9.0 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプの共同住宅。平均３０㎡前後。駐車場なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.50	100.0	60.50	2,352	142,296	1.0	142,296
							1.0	142,296
2～ 2	住宅	60.50	100.0	60.50	2,400	145,200	1.0	145,200
							1.0	145,200
3～ 3	住宅	60.50	100.0	60.50	2,448	148,104	1.0	148,104
							1.0	148,104
～

～

計		181.50	100.0	181.50		435,600		435,600
								435,600

⑨年額支払賃料	435,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,227,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,227,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,965,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 435,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 210,014 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,179,992 円　　　　（　 43,167 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０９Ｔ　　　　-21	1,986 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０５Ｔ　　　　-26	3,115 ( 3,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	2,649
c	１０４０１０６Ｔ　　　　-22	2,929 ( 2,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	2,541

川崎中原 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,500 円	34,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	156,816 円	5,227,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 293,200 円	34,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 790,516 円　（　　　　　　 6,588 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 181.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,521,950 円（　　　　　 21,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,179,992 円
②総費用	790,516 円
③純収益　①－②	4,389,476 円
④建物等に帰属する純収益	2,521,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,867,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,815,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,130 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,469,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）