鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎幸 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０２ -22	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０４０１０３ -11	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.1m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０４０１０６ -7	川崎市幸区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０４０１０１ -6	川崎市幸区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
e	１０４０１１１ -20	川崎市幸区		建付地	（　）	袋地等	南西10m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 435,822	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 134.6]	326,705	100 [ 90.2]	362,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	366,000
b	(　 ) 387,241	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.4]	299,934	100 [ 84.3]	355,794		359,000
c	(　 ) 414,631	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.3]	313,228	100 [ 89.4]	350,367		354,000
d	(　 ) 397,119	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	329,950	100 [ 88.3]	373,669		377,000
e	(　 ) 324,675	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	313,748	100 [ 92.6]	338,821		342,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

川崎幸 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,594,001	436,990	2,157,011	1,454,690	702,321	（　0.9722） 682,796	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,843,391 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	34.00	ＬＳ3	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	60 ㎡	7.0 m x 8.6 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積３４㎡程度、各階１戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	34.00	100.0	34.00	2,165	73,610	1.0	73,610
							1.0	73,610
2～ 2	住宅	34.00	100.0	34.00	2,210	75,140	1.0	75,140
							1.0	75,140
3～ 3	住宅	34.00	100.0	34.00	2,250	76,500	1.0	76,500
							1.0	76,500
～

～

計		102.00	100.0	102.00		225,250		225,250
								225,250

⑨年額支払賃料	225,250 円　×　12ヶ月　＝　 2,703,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,703,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,486,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	225,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,169 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,594,001 円　　　　（　 43,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０４Ｔ　　　　-5	2,202 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	2,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,305 円/㎡　月額支払賃料（　 2,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０６Ｔ　　　　-2	2,010 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,206
c	１０４０１０７Ｔ　　　　-14	2,176 ( 2,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,293

川崎幸 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,090 円	2,703,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,100 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 436,990 円　（　　　　　　 7,283 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,454,690 円（　　　　　 24,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,594,001 円
②総費用	436,990 円
③純収益　①－②	2,157,011 円
④建物等に帰属する純収益	1,454,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	702,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	682,796 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,843,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎幸 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 -10

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　小林　一寿

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

343,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区神明町２丁目２９番３６				②地積　(㎡)	60 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東7.2m市道	水道、ガス、下水	川崎 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 8.6 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　７
．２ｍ市道

交通

施設

川崎駅北西方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模の一般住宅、アパートの他に事業所等も見られる住宅地域で、地価に影響を与える地域要因に変動等は特
にない。新型コロナによる住宅需要への影響は不透明であり、今後の動向に注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市幸区、川崎区内の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏
内の居住者が中心で、東京等に通勤する取得者層が多く、自己居住目的の取引が主体であり、周辺では敷地の細分化に
よる小規模住宅の開発も多く見受けられる。需要の中心価格帯は、分割前の１５０㎡程度の更地では４０００万円から
５０００万円程度、細分化後の新築戸建では総額３０００万円台後半～４０００万円台程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多数収集し得た取引事例の中から、画地規模にも留意の上、地域の類似性が高い取引事例を選択して得た比準価格は規
範性が高いと判断する。低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性
を指向する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められたものと判断する。
鑑定評価額は比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎幸 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[104.9]

[101.0]
100

341,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあるものの、交通利便性等に優る
住宅地への需要が供給に比して高まっており
、このような地域の地価は若干の上昇傾向が
見られる。

最寄駅へやや距離のある住宅地域であるが、
平坦地かつ周辺利便施設への接近性等に優れ
ており、地価は横ばいからやや上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０７ -35	川崎市幸区		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０４０１１０ -15	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
c	１０４０１１１ -19	川崎市幸区		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０１１１Ｄ -9	川崎市幸区		建付地	（　）	袋地等	南東11.5m県道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,064	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	374,668	100 [ 100.4]	373,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 353,526	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	356,357	100 [ 97.2]	366,622		370,000
c	(　 ) 375,024	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	342,354	100 [ 97.9]	349,698		353,000
d	(　 ) 361,301	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.2]	330,759	100 [ 95.0]	348,167		352,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 363,000 円／㎡]

川崎幸 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,698,937	436,041	2,262,896	1,454,690	808,206	（　0.9722） 785,738	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,081,261 円　　　　（　 285,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	34.00	ＬＳ3	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	60 ㎡	7.0 m x 8.6 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造３階建、専有面積約３４㎡程度の１ＬＤＫタイプ３戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	34.00	100.0	34.00	2,150	73,100	2.0	146,200
							1.0	73,100
2～ 2	住宅	34.00	100.0	34.00	2,220	75,480	2.0	150,960
							1.0	75,480
3～ 3	住宅	34.00	100.0	34.00	2,300	78,200	2.0	156,400
							1.0	78,200
～

～

計		102.00	100.0	102.00		226,780		453,560
								226,780

⑨年額支払賃料	226,780 円　×　12ヶ月　＝　 2,721,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,721,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,585,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,698,937 円　　　　（　 44,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０７Ｔ　　　　-10	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.9]	100 [103.0]	2,315	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,318 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０８Ｔ　　　　-4	2,125 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [108.1]	100 [103.0]	2,219
c	１０４０１０９Ｔ　　　　-18	2,266 ( 2,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.9]	100 [ 97.0]	2,478

川崎幸 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,641 円	2,721,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,100 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 436,041 円　（　　　　　　 7,267 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,454,690 円（　　　　　 24,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,698,937 円
②総費用	436,041 円
③純収益　①－②	2,262,896 円
④建物等に帰属する純収益	1,454,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	808,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	785,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,081,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,000 円／㎡）