鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０２ -28	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	南25m市道、東6m、角地		工業高度4種最高20m (80,200)
b	１０４０１０１ -21	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０１０９Ｄ -2	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		工業高度4種最高20m (60,200)
d	１０４０１１１Ｄ -2	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	台形	西11m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０１０２Ｄ -1	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,328	100 [ 70.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	148,063	100 [ 108.2]	136,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 183,080	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	182,536	100 [ 128.6]	141,941		142,000
c	(　 ) 234,846	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	240,065	100 [ 136.2]	176,259		176,000
d	(　 ) 311,968	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	316,648	100 [ 159.9]	198,029		198,000
e	(　 ) 131,236	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	133,603	100 [ 99.2]	134,680		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	売急ぎ	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

川崎川崎 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	110,374,076	23,451,679	86,922,397	61,079,700	25,842,697	（　0.9703） 25,075,169	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	545,112,370 円　　　　（　 87,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	3,693.60	Ｓ2	7,387.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	6,203 ㎡	70.0 m x 89.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺は大中規模の工場が多く、需要が見込めるため、鉄骨造２階建工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	7,387.20	100.0	7,387.20	1,350	9,972,720	3.0	29,918,160
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,387.20	100.0	7,387.20		9,972,720		29,918,160
								0

⑨年額支払賃料	9,972,720 円　×　12ヶ月　＝　 119,672,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,672,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,573,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	110,098,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,918,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 275,247 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	110,374,076 円　　　　（　 17,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０２Ｔ　　　　-11	1,975 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [154.5]	100 [100.0]	1,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,353 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０２Ｔ　　　　-12	2,494 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [198.0]	100 [100.0]	1,326
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,565,000 円	913,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,590,179 円	119,672,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,710,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,760,500 円	913,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,451,679 円　（　　　　　　 3,781 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	913,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,079,700 円（　　　　　 9,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	110,374,076 円
②総費用	23,451,679 円
③純収益　①－②	86,922,397 円
④建物等に帰属する純収益	61,079,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,842,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,075,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,112,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
川崎川崎 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 9-3

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

TEL.

鑑定評価額

825,000,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区塩浜３丁目２４番５６				②地積　(㎡)	6,203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度4種最高20m
	1:1.2	工場	大中規模工場、事務所等が建ち並ぶ工業地域	北東16m市道	水道、ガス、下水	川崎 5.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 180 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

工場倉庫併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 90.0 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大・中規模の工場、倉庫、運
輸関連事業所等が見られる臨
海型の工業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

川崎駅東方

5.3km

法令

規制

工業
(60,200)
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模の工場、倉庫、事業所等が見られる工業地域であり、当面は現状を維持したまま推移するものと予測す
る。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場倉庫併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎区及び隣接市区において大・中規模工場、倉庫等が立地する工業地域である。需要者は製造業や運
輸関連事業等を営む法人が中心である。市場の需給動向は、高速道路へのアクセスや消費地等との位置関係等が概ね良
好であり、また大・中規模の工場及び倉庫用地の供給も少ないことから、需要は比較的堅調である。なお、取引価格は
画地規模や立地条件など個別の取引毎に様々であるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は川崎区臨海部の工業地域に存する。近隣地域及びその周辺地域では自用の工場、倉庫等の利用が中心で、
賃貸物件は少ない。また、建物の規模・構造・設備内容等の面で個別性が強く、地域の標準的な賃料水準等の把握が困
難であることから、収益価格は信頼性が劣る。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考に
留め、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 86.4]

[100.0]
100

133,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナによる厳しい状況が緩和さ
れつつあるものの、感染症の長期化に伴う社
会経済活動や金融市場への影響等に注視する
必要がある。

近隣地域に特に変化はない。高速道路へのア
クセスや消費地等との位置関係が概ね良好で
あるため、立地希少性から需要は比較的堅調
である。

標準地の形状、規模、接道状況等は工業地と
して平均的であり、市場競争力は普通程度で
ある。個別的要因に特に変動要因は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１ -21	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
b	１０４０１０２ -28	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	南25m市道、東6m、角地		工業高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０１０２Ｄ -1	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
d	１０４０４１１Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,080	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	182,899	100 [ 135.1]	135,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 83,328	100 [ 70.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	148,358	100 [ 112.5]	131,874		132,000
c	(　 ) 131,236	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	137,006	100 [ 100.9]	135,784		136,000
d	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	129,024	100 [ 93.9]	137,406		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +4.0
b	売急ぎ	％／月 +0.13	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

川崎川崎 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,242,183	22,411,983	81,830,200	61,079,700	20,750,500	（　0.9703） 20,134,210	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	437,700,217 円　　　　（　 70,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層工場兼倉庫	3,693.60	Ｓ2	7,387.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	6,203 ㎡	70.0 m x 89.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、低層の工場兼倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場兼倉庫の一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	工場兼倉庫	3,693.60	100.0	3,693.60	1,275	4,709,340	3.0	14,128,020
							0.0	0
～

～

～

～

計		7,387.20	100.0	7,387.20		9,418,680		28,256,040
								0

⑨年額支払賃料	9,418,680 円　×　12ヶ月　＝　 113,024,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	113,024,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,041,933 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,982,227 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,256,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,956 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,242,183 円　　　　（　 16,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-31	1,646 ( 1,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 93.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,117	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,278 円/㎡　月額支払賃料（　 1,275 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０２Ｔ　　　　-11	1,975 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,429
c	１０４０１０２Ｔ　　　　-13	1,828 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 91.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,288

川崎川崎 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,565,000 円	913,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,260,483 円	113,024,160　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,760,500 円	913,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	913,000 円	913,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,411,983 円　（　　　　　　 3,613 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	913,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 7,387.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,079,700 円（　　　　　 9,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,242,183 円
②総費用	22,411,983 円
③純収益　①－②	81,830,200 円
④建物等に帰属する純収益	61,079,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,750,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,134,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,700,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,600 円／㎡）