鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１１１Ｄ -5	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、南東14m、角地		工専臨港地区 (70,200)
b	１０４０１０２Ｄ -1	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	１０４０１０２ -28	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	南25m市道、東6m、角地		工業高度4種最高20m (80,200)
d	１０４０１０１ -21	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
e	１０４０４１１Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,996	100 [ 120.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	117,803	100 [ 102.0]	115,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 131,236	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	133,208	100 [ 114.0]	116,849		117,000
c	(　 ) 83,328	100 [ 70.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	134,439	100 [ 133.3]	100,854		101,000
d	(　 ) 183,080	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	182,355	100 [ 135.7]	134,381		134,000
e	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	131,062	100 [ 98.0]	133,737		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 +0.08	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	売急ぎ	％／月 +0.08	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

川崎川崎 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,274,775	8,384,444	29,890,331	23,481,900	6,408,431	（　0.9703） 6,218,101	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	135,176,109 円　　　　（　 61,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,300.00	Ｓ2	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	2,199 ㎡	44.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	2,600.00	100.0	2,600.00	1,329	3,455,400	4.0	13,821,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,600.00	100.0	2,600.00		3,455,400		13,821,600
								0

⑨年額支払賃料	3,455,400 円　×　12ヶ月　＝　 41,464,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,464,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,317,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,147,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,821,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,274,775 円　　　　（　 17,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０９Ｔ　　　　-13	1,718 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	1,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,335 円/㎡　月額支払賃料（　 1,329 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０９Ｔ　　　　-14	1,975 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,434
c	１０４０１１０Ｔ　　　　-24	2,270 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,056

川崎川崎 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,755,000 円	351,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,243,944 円	41,464,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,700,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,983,500 円	351,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,384,444 円　（　　　　　　 3,813 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	351,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,481,900 円（　　　　　 10,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,274,775 円
②総費用	8,384,444 円
③純収益　①－②	29,890,331 円
④建物等に帰属する純収益	23,481,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,408,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,218,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,828 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,176,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
川崎川崎 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 9-2

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　弘志

TEL.

鑑定評価額

253,000,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区大川町２番５２｢大川町１２－１０｣				②地積　(㎡)	2,199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）臨港地区
	1:1.2	工場兼事務所Ｓ3	中小規模の工場、営業所が建ち並ぶ工業団地	南西12m市道	水道、ガス	川崎 5.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 300 ｍ、南 300 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

川崎駅南東方

5.6km

法令

規制

工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

大川工業団地内で中規模の工場が連担する工業専用地域であり、製造業の景気動向に左右されるものの、今後も
中規模工場の工業専用地域としての利用が継続するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎区および横浜市東部の工業地であり、工業団地としての工場の集約化が進んでいる地区が代替競争関
係にある地域である。近年の人手不足を反映し、従業員の通勤の利便性も重要な要因となっており、バス便や臨海鉄道
の不便な地域は相対的な競争力が低下している。主たる需要者は自用の工場・倉庫建物建設を目論む法人である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は投下資本収益性の観点から市場性を重視する傾向がある。一方で物流倉庫の需要も高く、中規模画地で
も物流倉庫の建設用地用の需要もあり、獲得賃料を見据えた収益性にも一定の説得力を有すると思料される。従って、
比準価格を重視してこれを標準とし、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響により依然厳しい状
況にあるが、持ち直しの動きが見られる。製
造業中心に生産は持ち直し、設備投資も増加
傾向が見られる。

川崎臨海工業地域の製造業各社の売上は堅調
で、設備投資需要はやや持ち直し傾向で推移
し始めた。

特段の変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１１１Ｄ -5	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、南東14m、角地		工専臨港地区 (70,200)
b	１０４０１０２ -28	川崎市川崎区		更地	（　）	不整形	南25m市道、東6m、角地		工業高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０４１１Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ台形	北10.7m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
d	１０４０１０１ -21	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,996	100 [ 120.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	124,090	100 [ 101.0]	122,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 83,328	100 [ 70.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	148,358	100 [ 128.8]	115,185		115,000
c	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,057	100 [ 102.0]	120,644		121,000
d	(　 ) 183,080	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	182,899	100 [ 157.5]	116,126		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 +0.15	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	売急ぎ	％／月 +0.13	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

川崎川崎 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,875,483	8,940,318	30,935,165	24,150,900	6,784,265	（　0.9703） 6,582,772	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	143,103,739 円　　　　（　 65,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,290.00	Ｓ2	2,580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	2,199 ㎡	44.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造スレート葺２階建事務所兼倉庫兼工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	工場	1,290.00	100.0	1,290.00	1,393	1,796,970	6.0	10,781,820
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,580.00	100.0	2,580.00		3,593,940		21,563,640
								0

⑨年額支払賃料	3,593,940 円　×　12ヶ月　＝　 43,127,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,127,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,450,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,677,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,563,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 198,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,875,483 円　　　　（　 18,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１１０Ｔ　　　　-24	2,270 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,393 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０９Ｔ　　　　-13	1,718 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,322
c	１０４０１０２Ｔ　　　　-11	1,975 ( 1,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,381

川崎川崎 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,805,000 円	361,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,293,818 円	43,127,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,690,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,068,500 円	361,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	722,000 円	361,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	361,000 円	361,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,940,318 円　（　　　　　　 4,066 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	361,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 2,580.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,150,900 円（　　　　　 10,983 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,875,483 円
②総費用	8,940,318 円
③純収益　①－②	30,935,165 円
④建物等に帰属する純収益	24,150,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,784,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,582,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,994 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,103,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,100 円／㎡）