別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 川崎川崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎川崎 9-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.

鑑定評価額 2,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市川崎区千鳥町１２番 ｢千鳥町９－２｣ ②地積 　(㎡) 28,315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 工場 大規模な石油化学工 場が多い臨海工業地 域 南東25m市道 水道、ガス 川崎 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 165.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    28,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 川崎駅南東方 6.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 羽田連絡道路（多摩川スカイブリッジ）が令和４年３月に開通予定である。一方、周辺臨海部では高炉休止計画 が発表されている。両者とも、価格時点現在、価格への影響という面では顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市における臨海工業地域を中心に、より広域的には県下工業地域一帯も含まれる。需要 者の中心は化学工業関連、製造業等の大規模工場用地を求める事業法人である。新型コロナウイルス感染症による市況 への影響は先行不透明感は残るが、価格時点現在、当該要因が原因となる価格への影響は顕在化していない。大規模工 場用地が一般取引市場に出回ることは考えづらく、取引価格の中心帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は大規模工場地であり、建物を新たに建築のうえ賃貸した場合の適切な賃料、標準的な経費、還元利回りの 把握は困難であり、収益還元法の適用は断念した。本件では、採用取引事例は広範囲ながらも適切に要因比較を行った 取引事例比較法を適用した。昨今の市場動向を踏まえたうえで、代表標準地から求められた価格とも相互に検討のうえ 、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎川崎 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [100.0] 100 92,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料価格の動向、新型コロナの状況等、下 振れリスクは存在するが、経済社会活動の正 常化が期待される。 川崎臨海部での高炉休止、羽田連絡道路の開 通による影響等、引き続き今後の動向に注視 する必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％