鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１Ｋ -2	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	長方形	東8.6m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０４０４０１Ｄ -14	横浜市西区		その他	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
c	１０４０４０１Ｄ -15	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北19.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０４０４０８ -506	横浜市西区		更地	（　）	台形	南30m県道、東25m、角地		商業地区計画等高度地区 (100,800)
e	１０４０４０３Ｄ -1	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、北東8m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 2,136,107) 2,136,107	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,191,646	100 [ 41.6]	5,268,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	5,480,000
b	(　 ) 3,442,281	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,648,818	100 [ 69.1]	5,280,489		5,490,000
c	(　 ) 2,327,595	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,399,750	100 [ 47.3]	5,073,467		5,280,000
d	(　 ) 4,084,991	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,929,372	100 [ 74.4]	5,281,414		5,490,000
e	(　 ) 3,735,711	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,660,997	100 [ 61.4]	5,962,536		6,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,460,000 円／㎡]

川崎川崎 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	579,310,171	145,739,300	433,570,871	209,573,000	223,997,871	（　0.9353） 209,505,209	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	5,371,928,436 円　　　　（　 4,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	850.00	ＲＣ13F1B	10,640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	90 ％	800 ％	900 ％	1,183 ㎡	22.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造１３階、地下１階、１、２階はフロア貸しの店舗、３階以上は事務所、地下駐車場は４４台収容と想定

⑦有効率　 67.5 ％
の理由

容積率算入面積、地下駐車場を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	830.00

1～ 1	店舗	690.00	50.0	345.00	14,000	4,830,000	15.0	72,450,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	850.00	75.0	637.50	8,500	5,418,750	10.0	54,187,500
							0.0	0
3～ 7	事務所	850.00	75.0	637.50	5,600	3,570,000	8.0	28,560,000
							0.0	0
8～13	事務所	670.00	75.0	502.50	5,600	2,814,000	8.0	22,512,000
							0.0	0

計		10,640.00	67.5	7,185.00		44,982,750		404,509,500
								0

⑨年額支払賃料	44,982,750 円　×　12ヶ月　＝　 539,793,000 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 7,185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 43,110,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物について標準的な経費率を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	582,903,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 15,840,000 円　　×　　％　＝　　 23,316,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	575,426,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	404,509,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,883,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	579,310,171 円　　　　（　 489,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-8	7,546 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 52.3]	100 [100.0]	14,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 14,175 円/㎡　月額支払賃料（　 14,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０１Ｔ　　　　-9	6,472 ( 6,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 47.5]	100 [100.0]	14,495
c	１０４０１０１Ｔ　　　　-10	5,896 ( 5,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 43.7]	100 [100.0]	13,492

川崎川崎 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	26,320,000 円	3,290,000,000　×　　　　 0.8 ％
②維持管理費	59,874,300 円	598,743,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 27,965,000 円	3,290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,290,000 円	3,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,290,000 円	3,290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 145,739,300 円　（　　　　　　 123,195 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,290,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 10,640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	209,573,000 円（　　　　　 177,154 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	579,310,171 円
②総費用	145,739,300 円
③純収益　①－②	433,570,871 円
④建物等に帰属する純収益	209,573,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,997,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,505,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,097 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,371,928,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎川崎 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-16

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　酒部　英樹

TEL.

鑑定評価額

5,920,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区駅前本町１１番１外				②地積　(㎡)	1,183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度利用地区 (90,900)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ13F1B	大規模な店舗事務所ビルが多い駅前商業地域	南（駅前広場）県道、三方路	水道、ガス、下水	川崎駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川崎駅東口駅前の一等地で、
繁華性は高い。

街

路

駅前広場

交通

施設

駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,900)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ川崎駅北口整備事業が完了し、標準地周辺の当駅への利便性は高まった。今後も希少性の高い駅前商業地と
して発展すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,540,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市及び横浜市等の高度商業地域である。主な需要者は、店舗、オフィスビルとして開発、投資する
不動産開発事業者、機関投資家等の投資目的の需要者が中心となる。中心となる価格帯は、市内の一等地で売買される
ことは希であることから見い出せないが、川崎市内のみならず、東京都内や横浜市内の高度商業地における取引価格と
の比較で市場価値が決まると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は川崎市及び横浜市中心部の類似地域に存する商業地の取引事例から求めており、標準地と取引事例の類似性
はやや劣るものの、適切に査定しており、主たる需要者の市場の実態を反映している。収益価格は最有効使用に基づく
賃貸建物を想定し、賃貸収益を目的とした収益性を示しており、商業地の評価において重視すべき価格である。したが
って、比準価格及び収益価格双方を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,600,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[ 52.8]

[104.0]
100

5,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で景気は厳
しい状況にある。個人消費の動きは弱く、商
業地の需要は二極化している。

ＪＲ川崎駅北口自由通路の開設により、顧客
の通行量は増加している。川崎駅前の商業地
として希少性は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　 -11.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１Ｋ -2	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	長方形	東8.6m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０４０１０１Ｄ -11	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北西50m国道、中間画地		商業 (100,500)
c	１０４０４０８ -506	横浜市西区		更地	（　）	台形	南30m県道、東25m、角地		商業高度1種最低14m 地区計画等 (100,800)
d	１０４０４０３Ｄ -1	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、北東8m、角地		商業その他 (100,500)
e	１０４０４０１Ｄ -14	横浜市西区		その他	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 2,136,107) 2,136,107	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,178,829	100 [ 43.1]	5,055,288	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	5,260,000
b	(　 ) 1,433,169	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,521,475	100 [ 28.8]	5,282,899		5,490,000
c	(　 ) 4,084,991	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	3,839,135	100 [ 78.7]	4,878,189		5,070,000
d	(　 ) 3,735,711	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,675,228	100 [ 67.7]	5,428,697		5,650,000
e	(　 ) 3,442,281	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,679,798	100 [ 74.5]	4,939,326		5,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -28.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -60.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,300,000 円／㎡]

川崎川崎 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	616,233,829	169,333,388	446,900,441	222,950,000	223,950,441	（　0.9353） 209,460,847	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	5,370,790,949 円　　　　（　 4,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	900.00	ＳＲＣ13F1B	10,620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	90 ％	800 ％	900 ％	1,183 ㎡	22.0 m x 53.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階の一部、１～２階は店舗、３階以上は事務所、地下に駐車場を想定した。

⑦有効率　 68.7 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	900.00	55.0	495.00	8,000	3,960,000	10.0	39,600,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	800.00	50.0	400.00	15,012	6,004,800	15.0	90,072,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	720.00	75.0	540.00	9,000	4,860,000	10.0	48,600,000
							0.0	0
3～ 7	事務所	800.00	73.0	584.00	5,750	3,358,000	10.0	33,580,000
							0.0	0
8～13	事務所	700.00	70.0	490.00	5,750	2,817,500	10.0	28,175,000
							0.0	0

計		10,620.00	68.7	7,295.00		48,519,800		515,222,000
								0

⑨年額支払賃料	48,519,800 円　×　12ヶ月　＝　 582,237,600 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 7,295.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 43,770,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 44 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 18,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	626,007,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 18,480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 33,148,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	611,339,220 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	515,222,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,894,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	616,233,829 円　　　　（　 520,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０４Ｔ　　　　-29	8,061 ( 8,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	15,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 15,200 円/㎡　月額支払賃料（　 15,012 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０６Ｔ　　　　-20	7,639 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	16,752
c	１０４０１０１Ｔ　　　　-8	7,546 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 55.0]	100 [100.0]	14,442

川崎川崎 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	24,500,000 円	3,500,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	83,783,388 円	644,487,600　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 29,750,000 円	3,500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,500,000 円	3,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,500,000 円	3,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 169,333,388 円　（　　　　　　 143,139 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,500,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 10,620.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	222,950,000 円（　　　　　 188,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	616,233,829 円
②総費用	169,333,388 円
③純収益　①－②	446,900,441 円
④建物等に帰属する純収益	222,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,950,441 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,460,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,370,790,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,540,000 円／㎡）