鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１Ｄ -1	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	１０４０１０２Ｄ -2	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０４０１０４ -3	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	西40m県道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０１０２ -4	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西7.2m市道、中間画地		商業 (100,400)
e	１０４０１０２Ｄ -4	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南25m市道、北西6m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,804	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	447,321	100 [ 82.0]	545,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	546,000
b	(　 ) 467,495	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	481,520	100 [ 89.1]	540,426		540,000
c	(　 ) 499,534	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	505,528	100 [ 82.0]	616,498		616,000
d	(　 ) 393,701	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	404,331	100 [ 75.8]	533,418		533,000
e	(　 ) 655,913	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	650,176	100 [ 93.4]	696,120		696,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

川崎川崎 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,388,815	2,585,159	9,803,656	7,268,400	2,535,256	（　0.9300） 2,357,788	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	53,586,091 円　　　　（　 422,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	127 ㎡	7.2 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造５階建、１、２階はフロア貸しの店舗、３階以上は専有面積約４０㎡程度のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

容積率算入面積等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	3,800	288,800	10.0	2,888,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	80.0	76.00	2,800	212,800	6.0	1,276,800
							0.0	0
3～ 5	住宅	95.00	85.0	80.75	2,300	185,725	2.0	371,450
							1.0	185,725
～

～

計		475.00	83.0	394.25		1,058,775		5,279,150
								557,175

⑨年額支払賃料	1,058,775 円　×　12ヶ月　＝　 12,705,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 394.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,705,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 635,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,070,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,279,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 557,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 268,628 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,388,815 円　　　　（　 97,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-11	3,260 ( 2,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 91.7]	100 [100.0]	4,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,832 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１１１Ｔ　　　　-34	3,459 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [107.8]	100 [100.0]	3,646
c	１０４０１１１Ｔ　　　　-35	3,537 ( 3,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	3,821

川崎川崎 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	864,000 円	108,000,000　×　　　　 0.8 ％
②維持管理費	381,159 円	12,705,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,585,159 円　（　　　　　　 20,356 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,268,400 円（　　　　　 57,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,388,815 円
②総費用	2,585,159 円
③純収益　①－②	9,803,656 円
④建物等に帰属する純収益	7,268,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,535,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,357,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,586,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 422,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
川崎川崎 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-13

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

TEL.

鑑定評価額

64,800,000 円

１㎡当たりの価格

510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区宮本町５番７				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の事務所ビル、店舗が建ち並ぶ商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	川崎 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.2 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 127 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店、共同住宅等が混在す
る市役所建設予定地背後の商
業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

川崎駅東方

700m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性が普通程度の商業地域であるが、市役所建設予定地の背後に位置するため、竣工後には更なる繁華性等の
向上が期待される。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 535,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 412,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎区及び隣接市区内の普通及び近隣商業地域と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営を目的とす
る法人、投資法人等が中心である。対象標準地は川崎市役所の背後にあるため、商業集積、顧客の流動性等の繁華性は
普通程度であるが、現在施工中の市役所建替工事が完了した場合には、更なる繁華性等の向上が期待される。なお、取
引価格は画地規模や立地条件など個別の取引毎に様々であるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は川崎駅から徒歩圏にある普通商業地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には賃貸用の店舗、マンショ
ン等が多く見られることから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 535,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[106.7]

[100.0]
100

510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    498,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナによる厳しい状況が緩和さ
れつつあるものの、感染症の長期化に伴う社
会経済活動や金融市場への影響等に注視する
必要がある。

近隣地域に特に変化はないが、市役所建設予
定地の背後に位置するため、竣工後には更な
る繁華性等の向上が期待される。

標準地の形状、規模、接道状況等は商業地と
して平均的であり、市場競争力は普通程度で
ある。個別的要因に特に変動要因は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０２Ｄ -2	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０４０１１１Ｄ -6	川崎市川崎区		更地	（　）	台形	北9.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０４０１０２Ｄ -5	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m市道、中間画地		商業 (100,324)
d	１０４０１１１Ｄ -1	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.5m市道、北西4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 467,495	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	475,442	100 [ 85.6]	555,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	555,000
b	(　 ) 469,078	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	477,521	100 [ 82.9]	576,021		576,000
c	(　 ) 459,850	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	483,080	100 [ 93.8]	515,011		515,000
d	(　 ) 415,569	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	412,745	100 [ 85.5]	482,743		483,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 535,000 円／㎡]

川崎川崎 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,648,409	2,432,445	10,215,964	7,739,500	2,476,464	（　0.9300） 2,303,112	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	52,343,455 円　　　　（　 412,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	127 ㎡	7.2 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、１、２階を店舗、３～５階を住宅（各階３戸、２７㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	4,210	319,960	10.0	3,199,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	80.0	76.00	3,100	235,600	8.0	1,884,800
							0.0	0
3～ 3	住宅	95.00	85.0	80.75	2,300	185,725	1.0	185,725
							1.0	185,725
4～ 4	住宅	95.00	85.0	80.75	2,350	189,763	1.0	189,763
							1.0	189,763
5～ 5	住宅	95.00	85.0	80.75	2,400	193,800	1.0	193,800
							1.0	193,800

計		475.00	83.0	394.25		1,124,848		5,653,688
								569,288

⑨年額支払賃料	1,124,848 円　×　12ヶ月　＝　 13,498,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 394.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,498,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,079,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,418,322 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,653,688 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,014 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 569,288 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 178,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,648,409 円　　　　（　 99,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-12	3,184 ( 3,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	4,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,245 円/㎡　月額支払賃料（　 4,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０４Ｔ　　　　-33	4,308 ( 4,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	4,136
c	１０４０１１１Ｔ　　　　-35	3,537 ( 3,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,468

川崎川崎 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	115,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	404,945 円	13,498,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 977,500 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,432,445 円　（　　　　　　 19,153 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,739,500 円（　　　　　 60,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,648,409 円
②総費用	2,432,445 円
③純収益　①－②	10,215,964 円
④建物等に帰属する純収益	7,739,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,476,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,303,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,135 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,343,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412,000 円／㎡）