鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１Ｄ -11	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北西50m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	１０４０１０１Ｄ -10	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
c	１０４０１０８Ｄ -9	川崎市川崎区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西1.8m、角地		商業 (100,660)
d	１０４０１０６ -23	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、西7m、角地		近商 (100,300)
e	１０４０１１１Ｋ -1	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m国道、東6m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,433,169	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,489,627	100 [ 99.3]	1,500,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,500,000
b	(　 ) 1,349,018	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,154,535	100 [ 98.4]	1,173,308		1,170,000
c	(　 354,904) 1,774,520	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	2,004,801	100 [ 161.2]	1,243,673		1,240,000
d	(　 ) 716,493	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	703,276	100 [ 65.6]	1,072,067		1,070,000
e	(　 ) 1,034,591	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,050,125	100 [ 73.1]	1,436,560		1,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -11.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

川崎川崎 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,325,664	4,197,821	17,127,843	11,580,800	5,547,043	（　0.9321） 5,170,399	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	123,104,738 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	109.70	ＲＣ6	658.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	123 ㎡	6.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造６階建、１階はフロア貸しの店舗、２階以上は事務所を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

容積率算入面積等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	109.70	75.0	82.28	5,500	452,540	8.0	3,620,320
							0.0	0
2～ 6	事務所	109.70	85.0	93.25	3,020	281,615	6.0	1,689,690
							0.0	0
～

～

～

計		658.20	83.3	548.53		1,860,615		12,068,770
								0

⑨年額支払賃料	1,860,615 円　×　12ヶ月　＝　 22,327,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 548.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,327,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,116,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,211,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,068,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,325,664 円　　　　（　 173,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０２Ｔ　　　　-7	5,883 ( 5,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,550	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,537 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０５Ｔ　　　　-16	5,142 ( 4,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,413
c	１０４０１０１Ｔ　　　　-17	5,565 ( 5,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.8]	100 [110.0]	5,639

川崎川崎 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	880,000 円	176,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	669,821 円	22,327,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 800,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,496,000 円	176,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,197,821 円　（　　　　　　 34,129 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 658.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,580,800 円（　　　　　 94,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,325,664 円
②総費用	4,197,821 円
③純収益　①－②	17,127,843 円
④建物等に帰属する純収益	11,580,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,547,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,170,399 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,104,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎川崎 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-10

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

137,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区砂子２丁目５番７内				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:3	店舗、事務所兼住宅等ＲＣ5F1B	中層の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東11m市道	水道、ガス、下水	川崎 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「いさご通」沿いに接面する
店舗、事務所、マンション等
が建ち並ぶ商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

川崎駅南東方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

川崎市役所の本庁舎建築計画が進行中で、周辺地域の変化が見込まれる地域である。最寄り駅にも近い事から潜
在的需要の高い商業地域であるが、新型コロナウイルス感染症による地価への影響の程度は未だ不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 995,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市及び横浜市の商業地域である。主な需要者は、不動産業者、投資家等の投資目的の需要者と店舗
や事務所として自己使用する目的の需要者双方がいる。店舗ビル、店舗兼事務所、店舗兼マンション等が建ち並ぶ商業
地域である。市場の需給関係は、立地条件の優れた繁華性の高い商業地であり、安定している。中心となる価格帯は、
当事者間の個別的事情、敷地規模等で相当異なるため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅に近い繁華性のある商業地域である。商店街には自用の店舗ビル、事務所、共同住宅等が多いものの、利
回りを中心とした収益性に基づく市場も認められる。したがって、取引事例に基づく比準価格と、想定建物に基づく収
益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,600,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[230.0]

[100.0]
100

1,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
持ち直しの動きに弱さがみられる。

店舗関係はやや不透明さが残るが、店舗兼共
同住宅としての需要も見込めることから、地
価はやや上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０６ -3	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
b	１０４０１０６ -12	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	１０４０４０８Ｄ　 -510	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、三方路		商業高度地区7種最高 (100,800)
d	１０４０１０１Ｄ -10	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,418,186	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.5]	1,139,033	100 [ 100.9]	1,128,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 630,794	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	637,102	100 [ 50.8]	1,254,138		1,250,000
c	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,570,753	100 [ 125.8]	1,248,611		1,250,000
d	(　 ) 1,349,018	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.5]	1,118,672	100 [ 84.0]	1,331,752		1,330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,160,000 円／㎡]

川崎川崎 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,253,263	3,948,126	16,305,137	10,791,200	5,513,937	（　0.9321） 5,139,541	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	122,370,024 円　　　　（　 995,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所ビル	105.00	ＲＣ6	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	123 ㎡	6.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、上層階は事務所を想定

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種建物レンタブル比等を比較考量して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	80.0	84.00	5,364	450,576	8.0	3,604,608
							0.0	0
2～ 6	事務所	105.00	85.0	89.25	2,950	263,288	6.0	1,579,728
							0.0	0
～

～

～

計		630.00	84.2	530.25		1,767,016		11,503,248
								0

⑨年額支払賃料	1,767,016 円　×　12ヶ月　＝　 21,204,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 530.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,204,192 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,060,210 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,143,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,503,248 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,253,263 円　　　　（　 164,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０９Ｔ　　　　-10	5,883 ( 5,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,400 円/㎡　月額支払賃料（　 5,364 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０９Ｔ　　　　-7	4,308 ( 4,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,279
c	１０４０１０２Ｔ　　　　-6	3,886 ( 3,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	5,382

川崎川崎 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	636,126 円	21,204,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 770,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,948,126 円　（　　　　　　 32,099 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,791,200 円（　　　　　 87,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,253,263 円
②総費用	3,948,126 円
③純収益　①－②	16,305,137 円
④建物等に帰属する純収益	10,791,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,513,937 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,139,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,370,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 995,000 円／㎡）