別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
川崎川崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.
鑑定評価額 39,400,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区追分町１７番３
｢追分町１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中低層の小売店舗ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北東32m県道 水道、ガス、下水 川崎

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ　県道 交通

施設		 川崎駅南東方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道（新川通り）沿いに店舗ビル、店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変動はな
く、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として川崎区・幸区の圏域にある路線型ないし近隣型の商業地域で、これに加えて横浜市の商業地域
を含む。需要者は物販ないし飲食の店舗、各種サービス業の店舗、営業所等の出店を考える個人事業者ないし法人企業
等が中心である。容積率が高く画地併合によるマンション用地としての需要も考えられる。取引は需要者の業種・業態
、当事者の個別的事情等に左右され、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は県道（新川通り）沿いの駅から遠い商業地域で、取引は自用の店舗や自社の営業所等の取得を目的とするもの
が大部分であり、賃貸収益を目的とした取引は多くはない。また、収益価格は、地価水準に見合う賃料・一時金等が収
受できず、相対的に低位に求められ、収益価格を標準とするには限界がある。よって、本件においては、実証的な比準
価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [100.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は一部業種を除き企業業績の回復
、低金利等により概ね持ち直している。今後
、新型コロナウイルス変異株の状況等を注視
する必要がある。

駅から遠いが、バスの運行本数が多いバス停
に近い。客足の流れ・繁華性の程度はそれほ
ど高くはないが、住宅地との競合もある。


個別的要因に変動はない。形状は台形である
が、減価とはならない。店舗付マンション等
が連たんしており、容積率が高く相応の競争
力はある。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０１
０８Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東30m市道、
南西5.4m、
二方路
準住居
高度3種最高20m
(80,300)
b １０４０１
０４
-11		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東23m国道、
中間画地
近商

(100,300)
c １０４０１
０１Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d １０４０４
１１Ｄ
-2		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０４０４
１５
-27		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
355,987  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
355,987 		 100
[  85.1]
418,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
418,000 
b (　           ) 
277,732  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
295,565 		 100
[  89.8]
329,137 
329,000 
c (　           ) 
453,804  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
440,838 		 100
[ 110.2]
400,034 
400,000 
d (　           ) 
430,743  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
438,496 		 100
[ 108.7]
403,400 
403,000 
e (　           ) 
430,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
434,122 		 100
[ 105.6]
411,100 
411,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,427,205 
2,122,835 
8,304,370 
6,752,400 
1,551,970 		 （　0.9289）
1,441,625 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     32,036,111 円　　　　（　    317,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 63.00 ＲＣ6 378.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   101 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、住宅は２８㎡程度の１Ｋタイプを想定。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を検討して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
63.00 
85.0 
53.55 
3,576 
191,495 		 8.0  1,531,960 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,450 
138,915 		 1.0  138,915 
1.0  138,915 

 3～ 4		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,480 
140,616 		 1.0  140,616 
1.0  140,616 

 5～ 6		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
2,480 
140,616 		 1.0  140,616 
1.0  140,616 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.00 
89.2 
337.05 

892,874 		 2,233,339 
701,379 
⑨年額支払賃料        892,874 円　×　12ヶ月　＝　      10,714,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,714,488 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       642,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,071,619 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,233,339 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          701,379 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         334,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,427,205 円　　　　（　       103,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０１０２
Ｔ
　　　　-8		 2,942  
(   2,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,753 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,576 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０４０１０２
Ｔ
　　　　-9		 3,807  
(   3,693) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.5]		 100
[100.0]
3,363 
c １０４０１０２
Ｔ
　　　　-5		 3,005  
(   2,915) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
3,415 
川崎川崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,800 円  　　　　     99,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 321,435 円  　　　       10,714,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      844,000 円  　　　　     99,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,300 円  　　　　     99,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,300 円  　　　　     99,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,122,835 円　（　　　　　　        21,018 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,752,400 円  
（　　　　　        66,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,427,205 円      
②総費用 2,122,835 円      
③純収益　①－② 8,304,370 円      
④建物等に帰属する純収益 6,752,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,551,970 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,441,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,036,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     317,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月15日　提出
川崎川崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 387,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区追分町１７番３
｢追分町１７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中低層の小売店舗ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北東32m県道 水道、ガス、下水 川崎

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３２ｍ　県道 交通

施設		 川崎駅南東方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所、マンション等が多い路線商業地域としてほぼ熟成しており、今後ともに現状を維持して推
移していくものと予測される地域である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は川崎区及び隣接市区内の路線商業地域等と判定した。需要者は飲食、物販事業等を営む法人、不動産業者
等が中心である。路線商業地域としての商況はやや停滞気味であるが、幹線道路沿いにあり許容容積率が高いことから
マンション用地との競合も認められ、多様な需要が期待できる状況にある。なお、商業地の取引は画地規模や価格帯が
様々であるため、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は川崎駅からバス便の路線商業地域に存する。近隣地域及び周辺地域には賃貸用の店舗、マンション等が見
られ、賃貸不動産の市場性、収益性は認められる。ただし、競合物件も多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格はやや低位に試算されたものと考える。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし
、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[140.8]		 [100.0]
100		 386,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的なコロナ禍により、日本経済の先行き
不透明感も認められるが、不動産市況につい
ては都市部を中心に堅調推移している。


川崎駅からバス便圏であるが、路線商業地域
としてはほぼ熟成しており、地価は横這い～
若干の上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０１
１１
-13		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9.1m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０４０１
０２
-29		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １０４０１
０４
-5		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
d １０４０１
０９Ｄ
-5		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東40m県道、
北西4.5m、
二方路
近商

(74,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
483,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
442,202 		 100
[  99.5]
444,424 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
444,000 
b (　           ) 
419,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
435,490 		 100
[  78.7]
553,355 
553,000 
c (　           ) 
402,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
405,418 		 100
[  81.5]
497,445 
497,000 
d (　           ) 
296,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
327,809 		 100
[  82.9]
395,427 
395,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    398,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,810,447 
2,001,596 
7,808,851 
6,303,600 
1,505,251 		 （　0.9289）
1,398,228 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     31,071,733 円　　　　（　    308,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 ＲＣ6 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 80 ％   500 ％   500 ％   101 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階は各階住宅２戸を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的と判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
85.0 
51.00 
3,600 
183,600 		 6.0  1,101,600 
0.0  0 

 2～ 6		 居宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,500 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
89.2 
321.00 

858,600 		 1,776,600 
675,000 
⑨年額支払賃料        858,600 円　×　12ヶ月　＝　      10,303,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,303,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       824,256 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,478,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,776,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          675,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         315,158 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,810,447 円　　　　（　        97,133 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０１０４
Ｔ
　　　　-32		 2,790  
(   2,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 91.8]		 100
[100.0]
3,534 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０４０１０８
Ｔ
　　　　-32		 3,327  
(   3,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[104.8]		 100
[100.0]
3,871 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,200 円  　　　　     92,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 309,096 円  　　　       10,303,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      787,900 円  　　　　     92,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,001,596 円　（　　　　　　        19,818 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,303,600 円  
（　　　　　        62,412 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,810,447 円      
②総費用 2,001,596 円      
③純収益　①－② 7,808,851 円      
④建物等に帰属する純収益 6,303,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,505,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,398,228 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,071,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     308,000 円／㎡）