鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１ -23	川崎市川崎区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０１０２ -29	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０４０１１１Ｄ -6	川崎市川崎区		更地	（　）	台形	北9.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０４０１１１ -13	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	北9.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０４０１１１Ｄ -12	川崎市川崎区		更地	（　）	台形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 473,680	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	476,048	100 [ 97.6]	487,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	488,000
b	(　 ) 419,489	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	430,618	100 [ 108.0]	398,720		399,000
c	(　 ) 469,078	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	474,238	100 [ 121.2]	391,285		391,000
d	(　 ) 483,041	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	404,949	100 [ 100.0]	404,949		405,000
e	(　 ) 346,675	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	359,056	100 [ 95.4]	376,369		376,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

川崎川崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,230,905	2,405,005	10,825,900	8,092,000	2,733,900	（　0.9519） 2,602,399	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	57,831,089 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	131.00	ＲＣ4	524.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	179 ㎡	9.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建、１階はフロア貸しの店舗、上階は専有面積約４０㎡程度のファミリータイプ９戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

容積率算入面積等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	131.00	85.0	111.35	3,530	393,066	6.0	2,358,396
							0.0	0
2～ 2	住宅	131.00	90.0	117.90	2,010	236,979	2.0	473,958
							1.0	236,979
3～ 3	住宅	131.00	90.0	117.90	2,080	245,232	2.0	490,464
							1.0	245,232
4～ 4	住宅	131.00	90.0	117.90	2,130	251,127	2.0	502,254
							1.0	251,127
～

計		524.00	88.8	465.05		1,126,404		3,825,072
								733,338

⑨年額支払賃料	1,126,404 円　×　12ヶ月　＝　 13,516,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,516,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 675,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,841,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,825,072 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,338 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 733,338 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 353,561 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,230,905 円　　　　（　 73,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-13	3,459 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,548 円/㎡　月額支払賃料（　 3,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０１Ｔ　　　　-14	3,261 ( 3,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,692
c	１０４０１０１Ｔ　　　　-15	3,532 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,607

川崎川崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	405,505 円	13,516,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,405,005 円　（　　　　　　 13,436 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 524.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,092,000 円（　　　　　 45,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,230,905 円
②総費用	2,405,005 円
③純収益　①－②	10,825,900 円
④建物等に帰属する純収益	8,092,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,733,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,602,399 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,831,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
川崎川崎 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　志村　純一

TEL.

鑑定評価額

67,300,000 円

１㎡当たりの価格

376,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区昭和１丁目５１番３｢昭和１－４－９｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	医院兼共同住宅ＲＣ5	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北9m市道	水道、ガス、下水	東門前 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地元商店街

街

路

９ｍ市道

交通

施設

東門前駅南東方

500m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業繁華性は低く、中長期的には住宅的要素が強くなる可能性がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 388,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎区及び周辺区に所在する近隣商業地域又は普通商業地域一円。近隣地域は旧来型の商店街であり、商
況は芳しくない。一方で、最寄駅から近く、選好される住宅地的要素は兼ね備えている。このような状況から需要者は
個人事業主や地元に拠点を置く小規模法人のほか、住宅用地又は店舗付共同住宅用地として考える地縁的選好性を有す
る個人も認められる。取引価格は利用目的によって幅があり、その中心帯を探ることは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は地元住民を対象とした商店街を形成する商業地域にある。商業繁華性は低く、事業用途は立地に優る物件に限
定され、また、投資対象となり得る物件も少ないため、収益性前提の価格が形成されているとは言い難い。よって、本
件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とした比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から求めた価格
との均衡に十分留意して上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 535,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[143.8]

[100.0]
100

378,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    375,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格の動向、新型コロナの状況等、下
振れリスクは存在するが、経済社会活動の正
常化が期待される。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
住宅地的な選好要因により支えられている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０６ -11	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０４０１１１ -13	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	北9.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０４０１０２Ｄ -5	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m市道、中間画地		商業 (100,324)
d	１０４０１０６ -3	川崎市幸区		建付地	（　）	不整形	北12m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,340	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	366,249	100 [ 93.8]	390,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	390,000
b	(　 ) 483,041	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	403,742	100 [ 100.0]	403,742		404,000
c	(　 ) 459,850	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	478,813	100 [ 126.1]	379,709		380,000
d	(　 ) 391,858	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	417,019	100 [ 110.1]	378,764		379,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

川崎川崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,924,743	2,481,590	10,443,153	7,956,000	2,487,153	（　0.9519） 2,367,521	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	52,611,578 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	131.00	ＲＣ4	524.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	179 ㎡	9.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し。住宅は約４０㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種同程度のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	131.00	85.0	111.35	3,450	384,158	6.0	2,304,948
							0.0	0
2～ 2	住宅	131.00	90.0	117.90	2,100	247,590	1.0	247,590
							1.0	247,590
3～ 3	住宅	131.00	90.0	117.90	2,130	251,127	1.0	251,127
							1.0	251,127
4～ 4	住宅	131.00	90.0	117.90	2,150	253,485	1.0	253,485
							1.0	253,485
～

計		524.00	88.8	465.05		1,136,360		3,057,150
								752,202

⑨年額支払賃料	1,136,360 円　×　12ヶ月　＝　 13,636,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,636,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,090,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,545,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,057,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 752,202 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 351,203 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,924,743 円　　　　（　 72,205 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０２Ｔ　　　　-9	3,807 ( 3,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,467 円/㎡　月額支払賃料（　 3,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０４Ｔ　　　　-30	3,384 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	702,000 円	117,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	409,090 円	13,636,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,481,590 円　（　　　　　　 13,864 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 524.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,956,000 円（　　　　　 44,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,924,743 円
②総費用	2,481,590 円
③純収益　①－②	10,443,153 円
④建物等に帰属する純収益	7,956,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,487,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,367,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,611,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）