鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０１Ｄ -10	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	１０４０１０１Ｄ -11	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北西50m国道、中間画地		商業 (100,500)
c	１０４０４０６ -3	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
d	１０４０１１０ -2	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	北7.3m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,349,018	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,385,441	100 [ 51.5]	2,690,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,770,000
b	(　 ) 1,433,169	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,489,627	100 [ 51.4]	2,898,107		2,990,000
c	(　 ) 1,418,186	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,443,713	100 [ 56.7]	2,546,231		2,620,000
d	(　 ) 1,219,512	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,241,463	100 [ 50.6]	2,453,484		2,530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -29.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,730,000 円／㎡]

川崎川崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,024,854	8,578,582	27,446,272	14,081,200	13,365,072	（　0.9321） 12,457,584	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	296,609,143 円　　　　（　 2,390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	111.75	ＲＣ6	693.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	690 ％	124 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 35.0 ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸し、店舗・事務所ビルを想定。駐車場想定なし。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.75	80.0	89.40	9,522	851,267	10.0	8,512,670
							0.0	0
2～ 2	店舗	111.75	80.0	89.40	6,665	595,851	10.0	5,958,510
							0.0	0
3～ 6	事務所	111.75	80.0	89.40	4,285	383,079	6.0	2,298,474
							0.0	0
～

～

計		693.00	77.4	536.40		2,979,434		23,665,076
								0

⑨年額支払賃料	2,979,434 円　×　12ヶ月　＝　 35,753,208 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 536.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,931,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,684,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,884,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,800,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,665,076 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 224,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,024,854 円　　　　（　 290,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-8	7,546 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	8,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,601 円/㎡　月額支払賃料（　 9,522 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１０４Ｔ　　　　-29	8,061 ( 8,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	10,607
c	１０４０１０１Ｔ　　　　-7	7,065 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	9,813

川崎川崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,391,582 円	37,684,248　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,870,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,819,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,578,582 円　（　　　　　　 69,182 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 693.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,081,200 円（　　　　　 113,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,024,854 円
②総費用	8,578,582 円
③純収益　①－②	27,446,272 円
④建物等に帰属する純収益	14,081,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,365,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,457,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,609,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,390,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出
川崎川崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-1

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　吉永　昌弘

TEL.

鑑定評価額

326,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区駅前本町３番６外				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,690)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ6F1B	商店街内に中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東11m市道、南西側道	水道、ガス、下水	川崎 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性の高いアーケード商店
街

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

川崎駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,690)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

旧来から顧客の流動性の高い商店街として熟成しており、当面は現況を維持すると予測する。周辺では商業施設
等の開発が進んでおり、繁華性等の向上が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市、横浜市等の主要ターミナル駅に近い繁華性の高い商業地域である。需要者は事業又は投資目的で
店舗、事務所ビル用地を求める法人事業者等が中心である。取引価格は、取引動機、土地の個別性や当事者間の個別的
事情等により開差が大きく、中心価格帯の把握は困難であるが、駅に近く、繁華性の高いアーケード街の商業地として
希少性が非常に高い中、供給は限定的であり、高価格帯での取引が予想される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣及び周辺地域には投資目的の収益物件も多く、投資採算性を表す収益価格は重視すべきである。しかし近隣地域は
高容積率を擁する商業地にあって収益価格は想定要素を多く含み、やや流動的な側面を有する。市場の実態を反映した
比準価格は諸要因を内包しており実証的で、相対的に説得力を有すると判断する。以上から比準価格をやや重視し、収
益価格を比較考量して、さらに単価と総額との関連にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川崎（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,600,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が緩和しつつある中、景気
は持ち直しの動きが見られるが、新型コロナ
の内外経済への影響、金融市場の変動等に注
視すべきである。

新型コロナの影響はあるが、希少性の高い立
地から１階の店舗需要は底堅く推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０４０８Ｄ -506	横浜市中区		建付地	（　）	不整形	北8.6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
b	１０４０４０８Ｄ -510	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、北東11m、南東5.8m、三方路		商業高度地区7種最高 (100,800)
c	１０４０４０６ -3	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
d	１０４０４０１Ｄ -2	横浜市中区		底地	（　）	ほぼ正方形	南東12.5m市道、北東15m、南西3.4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,856,100	100 [ 100.0]	[ 87.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	2,681,049	100 [ 116.6]	2,299,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,370,000
b	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,616,637	100 [ 57.7]	2,801,797		2,890,000
c	(　 ) 1,418,186	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,460,732	100 [ 53.9]	2,710,078		2,790,000
d	(　 1,514,222) 1,514,222	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	1,477,046	100 [ 57.3]	2,577,742		2,660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.53	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,780,000 円／㎡]

川崎川崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,315,515	8,369,837	24,945,678	12,238,800	12,706,878	（　0.9321） 11,844,081	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	282,001,929 円　　　　（　 2,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	111.75	ＲＣ6	693.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	690 ％	124 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 35.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～６階を事務所と想定した。店舗、事務所はともにフロア貸し。駐車場なし。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

標準的なレンタブル比を勘案して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.75	80.0	89.40	9,375	838,125	10.0	8,381,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	111.75	80.0	89.40	6,050	540,870	10.0	5,408,700
							0.0	0
3～ 6	事務所	111.75	80.0	89.40	4,080	364,752	6.0	2,188,512
							0.0	0
塔屋～	塔屋	22.50

～

計		693.00	77.4	536.40		2,838,003		22,543,998
								0

⑨年額支払賃料	2,838,003 円　×　12ヶ月　＝　 34,056,036 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 536.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,931,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物に基づく標準的な共益費を査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,987,076 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,878,966 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,108,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,543,998 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 207,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,315,515 円　　　　（　 268,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１１０Ｔ　　　　-7	5,529 ( 5,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	8,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,453 円/㎡　月額支払賃料（　 9,375 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０１１０Ｔ　　　　-8	6,860 ( 6,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	9,397
c	１０４０１０１Ｔ　　　　-7	7,065 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	10,187

川崎川崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,302,000 円	186,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	3,238,837 円	35,987,076　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,876,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,369,837 円　（　　　　　　 67,499 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 693.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,238,800 円（　　　　　 98,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,315,515 円
②総費用	8,369,837 円
③純収益　①－②	24,945,678 円
④建物等に帰属する純収益	12,238,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,706,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,844,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,001,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,270,000 円／㎡）