別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
川崎川崎 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -13 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区池田２丁目１７２番９
｢池田２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
が中心の住宅地域
 北西7.2m市道 水道、ガス、下水 八丁畷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　７．
２ｍ市道		 交通

施設		 八丁畷駅南東方

450m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 街区の整った住宅地域として成熟している。当面は現状を維持するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区南部及び横浜市鶴見区南部の住宅地域一円。需要者は東京都心方面や川崎市、横浜市中心部に通
勤する住宅一次及び二次取得者が中心である。池田地区では、一定の敷地規模が残されている土地も散見されるのが特
徴的であったが、近時、土地は細分化される傾向にある。住宅実需は底堅く、新型コロナウイルス感染症による価格へ
の影響は限定的である。需要の中心となる新築戸建住宅の総額帯は４０００万円～５０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では近時敷地の細分化傾向が認められ、そうした現状は、自己居住用のため総額重視の取引が多
くなってきていることによる。当該市場参加者が重視する要因は、居住の快適性や状況類似不動産の市場性にあり、収
益性ではない。よって、本件鑑定評価額を、現実の取引価格を基礎とし、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価
格を比較考量して、代表標準地から求めた価格との均衡にも十分留意を払い上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.4]		 [100.0]
100		 367,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料価格の動向、新型コロナの状況等、下
振れリスクは存在するが、経済社会活動の正
常化が期待される。


この一年間で地域要因に大きな変動はない。
取引環境は安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０１
０２
-5		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.2m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０４０１
０４
-23		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東2.8m市道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
c １０４０１
０９
-17		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.3m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０４０１
０４
-26		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.5m市道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
e １０４０１
１１Ｄ
-7		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
395,977 		 100
[ 100.0]
395,977 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
328,409  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
376,396 		 100
[  83.0]
453,489 
453,000 
c (　           ) 
342,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
337,340 		 100
[  91.0]
370,703 
371,000 
d (　           ) 
301,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
299,634 		 100
[  97.9]
306,061 
306,000 
e (　    130,843) 
327,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
326,460 		 100
[  89.9]
363,137 
363,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    377,000 円／㎡]  



川崎川崎 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,840,165 
950,360 
4,889,805 
3,209,090 
1,680,715 		 （　0.9722）
1,633,991 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     35,521,543 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      7.2 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均面積約３７㎡）、各階２室の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,130 
159,750 		 1.0  159,750 
1.0  159,750 

 2～ 2		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,160 
162,000 		 1.0  162,000 
1.0  162,000 

 3～ 3		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,190 
164,250 		 1.0  164,250 
1.0  164,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
100.0 
225.00 

486,000 		 486,000 
486,000 
⑨年額支払賃料        486,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,832,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,832,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       233,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,598,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           486,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          486,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         236,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,840,165 円　　　　（　        44,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０１０７
Ｔ
　　　　-6		 2,225  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,247 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,253 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,160 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０１０７
Ｔ
　　　　-2		 2,196  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
2,265 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,500 円  　　　　     43,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 174,960 円  　　　        5,832,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      373,100 円  　　　　     43,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,900 円  　　　　     43,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,900 円  　　　　     43,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         950,360 円　（　　　　　　         7,200 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,209,090 円  
（　　　　　        24,311 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,840,165 円      
②総費用 950,360 円      
③純収益　①－② 4,889,805 円      
④建物等に帰属する純収益 3,209,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,680,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,633,991 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,521,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月15日　提出
川崎川崎 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -13 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　弘志   TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 366,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区池田２丁目１７２番９
｢池田２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
が中心の住宅地域
 北西7.2m市道 水道、ガス、下水 八丁畷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線国道背後のマンション、
一般住宅が混在する住宅地域		 街

路		 基準方位北、７．２
ｍ市道		 交通

施設		 八丁畷駅南東方

450m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の共同住宅混在地域として現状のまま推移すると予測される。川崎駅からはやや距離があるため、規模
の小さい敷地は戸建用途として純化するなど、低層住宅地域として推移するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区内の住宅地域であり、まとまった規模の画地は共同住宅に、６０坪以下の中小規模画地は戸建住宅
に分割分譲されていく傾向にある。典型的需要者は東京・横浜・川崎市内に通勤するサラリーマン家族が自己所有のた
めの住宅を需要する者達であり、居住性と市場性を重視した価値判断を行っている。駅徒歩圏内の中規模の画地だが分
割分譲するにはやや間口が狭いため、業者の素地取得でなく比較的所得の高い個人が購入するものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者はやや所得の高いサラリーマンが自己所有の住宅のために需要すると思料されるため、市場性を重視した
価値判断がなされると判断される。八丁畷駅からは近いが川崎駅からはやや距離があるため賃料水準が低く収益性が十
分ではないので、収益価格の説得力はやや弱いと思料される。このため比準価格を重視してこれを標準とし、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討結果を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.5]		 [100.0]
100		 367,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナの影響が続き依然厳しい状
況にあるが、持ち直しの動きが見られる。住
宅建設は持ち直し、雇用情勢は底堅い動きと
なっている。

第一京浜の東側地域であり、やや利便性に劣
るが、八丁畷から徒歩６分の至近距離で賃貸
需要も認められる。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０１
０２
-5		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.2m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０４０１
０４
-23		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東2.8m市道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
c １０４０１
０７
-38		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m未舗装
私道、
北西3m、
角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
d １０４０１
１０
-31		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西9m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,370 		 100
[ 105.0]
377,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
377,000 
b (　           ) 
328,409  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
376,771 		 100
[  90.2]
417,706 
418,000 
c (　           ) 
433,219  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
418,223 		 100
[  90.2]
463,662 
464,000 
d (　           ) 
385,443  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
450,350 		 100
[  92.9]
484,769 
485,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



川崎川崎 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,540,698 
1,262,088 
5,278,610 
3,600,360 
1,678,250 		 （　0.9498）
1,594,002 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     34,652,217 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.00 Ｓ3 249.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      7.2 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３７㎡の１ＬＤＫを各階２戸を配する中層３階建共同住宅。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 廊下、階段を除く貸室有効部を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
83.00 
90.4 
75.00 
2,176 
163,200 		 1.0  163,200 
1.0  163,200 

 2～ 3		 居宅
83.00 
90.4 
75.00 
2,291 
171,825 		 1.0  171,825 
1.0  171,825 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
249.00 
90.4 
225.00 

506,850 		 506,850 
506,850 
⑨年額支払賃料        506,850 円　×　12ヶ月　＝　       6,082,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,082,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       331,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,291,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           506,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,815 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          506,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         244,365 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           428 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,540,698 円　　　　（　        49,551 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０１０５
Ｔ
　　　　-9		 3,220  
(   3,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,477 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,291 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０１０７
Ｔ
　　　　-6		 2,225  
(   2,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,342 
c １０４０１０９
Ｔ
　　　　-2		 2,238  
(   2,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,356 
川崎川崎 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 274,000 円  　　　　     54,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 264,888 円  　　　        6,622,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      465,800 円  　　　　     54,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,600 円  　　　　     54,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,800 円  　　　　     54,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,262,088 円　（　　　　　　         9,561 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     249.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,600,360 円  
（　　　　　        27,275 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,540,698 円      
②総費用 1,262,088 円      
③純収益　①－② 5,278,610 円      
④建物等に帰属する純収益 3,600,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,678,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,594,002 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,652,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）