鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０８ -31	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０１０１ -2	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	南西5.7m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０４０１０１ -20	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０１０２ -27	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
e	１０４０１０６ -4	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西4m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 400,596	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.0]	304,999	100 [ 110.3]	276,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 341,867	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	282,375	100 [ 95.2]	296,612		303,000
c	(　 ) 343,578	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	353,745	100 [ 117.9]	300,038		306,000
d	(　 ) 482,323	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 143.0]	339,313	100 [ 108.3]	313,308		320,000
e	(　 ) 452,523	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.0]	335,399	100 [ 114.0]	294,210		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

川崎川崎 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,376,693	731,018	3,645,675	2,412,300	1,233,375	（　0.9722） 1,199,087	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,067,109 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｓ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	126 ㎡	10.8 m x 11.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積２８㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	2,260	124,300	1.0	124,300
							1.0	124,300
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,300	126,500	1.0	126,500
							1.0	126,500
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	2,350	129,250	1.0	129,250
							1.0	129,250
～

～

計		165.00	100.0	165.00		380,050		380,050
								380,050

⑨年額支払賃料	380,050 円　×　12ヶ月　＝　 4,560,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,560,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 364,848 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,195,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 380,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 177,445 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,376,693 円　　　　（　 34,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-5	2,347 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０８Ｔ　　　　-2	2,403 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,383
c	１０４０１０９Ｔ　　　　-4	1,930 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,289

川崎川崎 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,818 円	4,560,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 731,018 円　（　　　　　　 5,802 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,412,300 円（　　　　　 19,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,376,693 円
②総費用	731,018 円
③純収益　①－②	3,645,675 円
④建物等に帰属する純収益	2,412,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,233,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,199,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,067,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
川崎川崎 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 -4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　落合　繁雄

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区川中島２丁目１１番１２｢川中島２－１１－１０｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	川崎大師 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 126 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川崎大師駅から徒歩圏にある
既成住宅地域

街

路

基準方位　北　４ｍ
　市道

交通

施設

川崎大師駅南方

700m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

住環境に影響を及ぼす地域要因の変動は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する。
一般的要因及び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 298,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需要圏は川崎区内の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は勤務地が東京都、横浜市、並びに川崎市内にあるサラ
リーマン等の一次取得者層であり、圏外からの転入も見られる。対象標準地は川崎大師駅から徒歩圏にあるため交通接
近性及び生活利便性等が良好であり、また敷地分割の上、総額が抑えられた小規模建売住宅の供給が中心であることか
ら、需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は土地建物総額で４０００万円～５０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅を主とする住宅地域内であるため、アパート等としての賃貸収益性を目的とする取引よりも、居
住の快適性、利便性等を重視する取引が中心となっている。したがって、市場の需給動向が十分に反映された実証的な
価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 287,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[100.8]

[102.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的なコロナ禍により、日本経済の先行き
不透明感も認められるが、不動産市況につい
ては都市部を中心に堅調推移している。

近隣地域に特に変化はない。京急大師線沿線
の大型商業施設の存在により、利便性等良好
であるため、小規模建売住宅を中心に需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０１０６ -24	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０４０１０８ -30	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０４０１０４ -4	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０１０１ -3	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	西5.8m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,500	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,315	100 [ 102.6]	296,603	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 386,756	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	432,307	100 [ 110.3]	391,937		400,000
c	(　 ) 391,713	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	390,937	100 [ 114.4]	341,728		349,000
d	(　 ) 350,754	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	305,476	100 [ 105.9]	288,457		294,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

川崎川崎 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,370,360	724,520	3,645,840	2,412,300	1,233,540	（　0.9722） 1,199,248	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,070,609 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｓ3	165.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	126 ㎡	10.8 m x 11.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需要動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積２８㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	2,250	123,750	1.0	123,750
							1.0	123,750
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,300	126,500	1.0	126,500
							1.0	126,500
3～ 3	住宅	55.00	100.0	55.00	2,350	129,250	1.0	129,250
							1.0	129,250
～

～

計		165.00	100.0	165.00		379,500		379,500
								379,500

⑨年額支払賃料	379,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,554,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,554,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 364,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,189,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	379,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 379,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 177,189 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,370,360 円　　　　（　 34,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０１０１Ｔ　　　　-4	1,971 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	2,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０１０８Ｔ　　　　-1	2,191 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 98.9]	100 [104.0]	2,477
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,620 円	4,554,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 724,520 円　（　　　　　　 5,750 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 165.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,412,300 円（　　　　　 19,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,370,360 円
②総費用	724,520 円
③純収益　①－②	3,645,840 円
④建物等に帰属する純収益	2,412,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,233,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,199,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,070,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）