鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１０Ｄ -3	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北西6.5m市道、南東6.5m、二方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０４０３１１ -37	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０３０５Ｄ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０４０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	北東12m市道、南西12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e	１０４０３１０Ｄ -7	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、南3.2m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,003	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	332,539	100 [ 73.4]	453,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	462,000
b	(　 ) 450,000	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,450	100 [ 99.3]	453,625		463,000
c	(　 ) 536,888	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	541,720	100 [ 119.3]	454,082		463,000
d	(　 ) 361,386	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	396,029	100 [ 88.8]	445,979		455,000
e	(　 ) 388,702	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	399,025	100 [ 88.1]	452,923		462,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

横浜都筑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,964,876	9,779,159	44,185,717	33,300,900	10,884,817	（　0.9512） 10,353,638	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	225,079,087 円　　　　（　 427,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	330.00	ＲＣ6	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	527 ㎡	16.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１階店舗はフロア貸し、２階以上の住宅はファミリータイプで各階５戸、駐車場は平面３台）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	75.0	247.50	3,592	889,020	6.0	5,334,120
							0.0	0
2～ 2	住宅	330.00	85.0	280.50	2,514	705,177	2.0	1,410,354
							1.0	705,177
3～ 3	住宅	330.00	85.0	280.50	2,550	715,275	2.0	1,430,550
							1.0	715,275
4～ 5	住宅	330.00	85.0	280.50	2,604	730,422	2.0	1,460,844
							1.0	730,422
6～ 6	住宅	330.00	85.0	280.50	2,658	745,569	2.0	1,491,138
							1.0	745,569

計		1,980.00	83.3	1,650.00		4,515,885		12,587,850
								3,626,865

⑨年額支払賃料	4,515,885 円　×　12ヶ月　＝　 54,190,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,190,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,741,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,096,689 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,587,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,626,865 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,748,602 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,964,876 円　　　　（　 102,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１１Ｔ　　　　-43	2,757 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 85.1]	100 [100.0]	3,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,610 円/㎡　月額支払賃料（　 3,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１１Ｔ　　　　-44	3,658 ( 3,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,565
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,445,000 円	489,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,645,159 円	54,838,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 554,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,156,500 円	489,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	489,000 円	489,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	489,000 円	489,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,779,159 円　（　　　　　　 18,556 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	489,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,300,900 円（　　　　　 63,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,964,876 円
②総費用	9,779,159 円
③純収益　①－②	44,185,717 円
④建物等に帰属する純収益	33,300,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,884,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,353,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,079,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横浜都筑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 5-6

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　関谷　道昭

TEL.

鑑定評価額

238,000,000 円

１㎡当たりの価格

451,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区北山田１丁目１２番３外｢北山田１－１２－８｣				②地積　(㎡)	527 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	南22m県道、背面道	水道、ガス、下水	北山田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 510 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

北山田駅東方

150m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄北山田駅に近い幹線道路に面する近隣商業地域で、最寄駅からの利便性もよくマンションエリアとしても
優位性を有している。地域要因に特段の変動要因はなく、希少性の観点からも底堅い需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 464,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 379,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市北部の最寄駅周辺の近隣型商業地域で圏域は広い範囲に及ぶ。低層階は店舗、営業所及び上層階は
共同住宅としての併用マンション敷地のほか、飲食店も立地している。需要者は地元の土地保有者をはじめ中小規模の
法人事業者、個人投資家等が中心で、画地規模がある場合はマンション業者の参入もみられる。地域性や画地規模によ
る開差があり、中心的価格帯は総額での把握は難しいが、単価では概ね４０万円から７０万円程度と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地はニュータウン内の近隣商業地域に所在し、地元地主層が節税対策や保有土地の有効活用を主目的とした賃貸事
業を行うことが多く、土地価格に見合った賃料を収受できず、収益価格はやや低い水準にある。比準価格は広範囲に亘
る取引事例から求めた実際の取引市場を反映した妥当な価格が得られた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 575,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[103.0]

100
[127.0]

[102.0]
100

451,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    447,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍での景気回復は不安定な動きにあり
商業地取引は慎重さが残るが、金融政策等の
各種経済対策の下支えにより投資環境は回復
基調にある。

地域要因に特段の変化はなく、計画的に整備
され、駅から近く幹線道路沿いに位置し、相
応の繁華性は維持されており商業地としての
需要は底堅い。

個別的要因の変動は特にない。二方路に面す
る画地で、利便性等においてやや優っている
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１０ -32	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０４０３１０ -38	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０４０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	北東12m市道、南西12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０４０３１０Ｄ -7	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、南3.2m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	741,424	100 [ 158.4]	468,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	477,000
b	(　 ) 779,620	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	696,238	100 [ 110.6]	629,510		642,000
c	(　 ) 361,386	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	397,603	100 [ 90.0]	441,781		451,000
d	(　 ) 388,702	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	402,341	100 [ 86.9]	462,993		472,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 464,000 円／㎡]

横浜都筑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,688,910	9,734,383	42,954,527	33,300,900	9,653,627	（　0.9512） 9,182,530	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	199,620,217 円　　　　（　 379,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	330.00	ＲＣ6	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	527 ㎡	16.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１階店舗、２階以上住宅（２ＤＫ、２５戸、約５６㎡）を想定した。平面駐車場５台。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	75.0	247.50	3,800	940,500	6.0	5,643,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	330.00	85.0	280.50	2,430	681,615	2.0	1,363,230
							1.0	681,615
5～ 6	住宅	330.00	85.0	280.50	2,479	695,360	2.0	1,390,720
							1.0	695,360
～

～

計		1,980.00	83.3	1,650.00		4,376,065		12,514,130
								3,435,565

⑨年額支払賃料	4,376,065 円　×　12ヶ月　＝　 52,512,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,512,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,679,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,913,141 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,514,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,435,565 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,656,372 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 513 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,688,910 円　　　　（　 99,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０８Ｔ　　　　-55	2,421 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,537 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０８Ｔ　　　　-56	2,676 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	2,655
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,445,000 円	489,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,607,783 円	53,592,780　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 547,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,156,500 円	489,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	489,000 円	489,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	489,000 円	489,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,734,383 円　（　　　　　　 18,471 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	489,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,300,900 円（　　　　　 63,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,688,910 円
②総費用	9,734,383 円
③純収益　①－②	42,954,527 円
④建物等に帰属する純収益	33,300,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,653,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,182,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,620,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379,000 円／㎡）