鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１２Ｄ -10	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０４０３０８ -5	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	北東40m市道、南西6m、二方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０３１５Ｄ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０３１３Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０４０３１０Ｄ -8	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	663,436	100 [ 136.2]	487,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	492,000
b	(　 ) 253,402	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,251	100 [ 51.3]	481,971		487,000
c	(　 ) 676,294	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	701,993	100 [ 144.9]	484,467		489,000
d	(　 ) 408,742	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	420,420	100 [ 85.5]	491,719		497,000
e	(　 ) 283,989	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	307,904	100 [ 62.7]	491,075		496,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.5
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 492,000 円／㎡]

横浜都筑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,092,508	14,385,954	63,706,554	46,308,000	17,398,554	（　0.9278） 16,142,378	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	350,921,261 円　　　　（　 386,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	645.00	ＲＣ5F1B	2,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	80 ％	400 ％	400 ％	909 ㎡	27.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階以上は２ＤＫファミリータイプの居宅、約４８㎡、計２４部屋の貸室を想定した。地下駐車場１５台。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

周辺の標準的な建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.00	80.0	516.00	4,334	2,236,344	8.0	17,890,752
							0.0	0
2～ 2	店舗	450.00	85.0	382.50	3,604	1,378,530	3.0	4,135,590
							0.0	0
3～ 3	居宅	450.00	85.0	382.50	2,435	931,388	2.0	1,862,776
							1.0	931,388
4～ 5	居宅	450.00	85.0	382.50	2,435	931,388	2.0	1,862,776
							1.0	931,388
地下 1～ 1	駐車場	450.00

計		2,895.00	70.7	2,046.00		6,409,038		27,614,670
								2,794,164

⑨年額支払賃料	6,409,038 円　×　12ヶ月　＝　 76,908,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,046.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,908,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,025,423 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,483,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,614,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 262,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,794,164 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,347,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,092,508 円　　　　（　 85,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０５Ｔ　　　　-19	2,193 ( 2,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,358	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,542 円/㎡　月額支払賃料（　 2,435 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０３０５Ｔ　　　　-20	2,331 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,726
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,400,000 円	680,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,415,254 円	80,508,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,430,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,780,000 円	680,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	680,000 円	680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	680,000 円	680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,385,954 円　（　　　　　　 15,826 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	680,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 2,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,308,000 円（　　　　　 50,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,092,508 円
②総費用	14,385,954 円
③純収益　①－②	63,706,554 円
④建物等に帰属する純収益	46,308,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,398,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,142,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,921,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 386,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜都筑 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 5-2

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　大原　一郎

TEL.

鑑定評価額

435,000,000 円

１㎡当たりの価格

479,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区仲町台１丁目２７番３外｢仲町台１－２７－７｣				②地積　(㎡)	909 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ6F1B	中層の店舗兼マンション等が多い駅前商業地域	東（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	仲町台駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.5 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に面して店舗併用マ
ンションが多い近隣商業地域

街

路

駅前広場

交通

施設

仲町台駅前広場接面

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

市営地下鉄仲町台駅前の日用品、食料品主体の近隣商業地域として商圏が形成されている。駅利便性を有しマン
ション等も多くみられる。地域要因に特段の変動要因はなく、希少性の観点からも底堅い需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 492,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 359,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市北部の都筑区等にある近隣商業地域で圏域は広い範囲に及ぶ。主な用途は低層階を店舗・事務所及
び中上層階をマンション等の利用である。需要者は地元の土地保有者をはじめ圏外からは中小規模の法人及び個人投資
家等が中心で、画地規模が大きい場合はマンション業者の参入もみられる。価格帯は地域や画地規模による開差があり
、中心的価格帯の総額での把握は難しいが、単価は概ね４０万円台から５０万円程度と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記市場の特性のとおり、ニュータウン内の近隣商業地に所在し、地主層が節税対策や保有不動産の活用を主目的とし
た賃貸事業を行うことが多く、土地価格に見合った賃料を収受できず収益価格はやや低位にある。一方、比準価格は広
範囲に亘る取引事例から査定された実際の取引市場を反映した価格である。従って、比準価格を重視し収益価格を関連
づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 575,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[103.0]

100
[118.3]

[101.0]
100

479,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    478,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍も払拭されつつあり、今後は政府の
大型財政支出による景気回復が見込まれ、不
動産市場にも波及が期待される。

地域要因に特段の変化はない。日用品、食料
品主体の駅前近隣型商業地域であり、容積率
を生かした店舗付共同住宅用地として需要は
概ね底堅い。

個別的要因の変動は特にない。駅出口に近接
する道路のほか二方路に面する画地で、近隣
地域内での選好性は優れている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０４Ｄ -2	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北東3m、二方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０４０３０８Ｄ -1	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	西9m市道、東20m、二方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０３１３Ｄ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北11m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０４０３１１Ｄ -12	横浜市都筑区		更地	（　）	台形	北東15m市道、南西12m、南東6m、三方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,666	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	371,285	100 [ 71.1]	522,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	527,000
b	(　 ) 361,131	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	348,283	100 [ 76.0]	458,267		463,000
c	(　 ) 560,055	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	520,125	100 [ 115.2]	451,497		456,000
d	(　 ) 647,482	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	624,447	100 [ 120.9]	516,499		522,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 492,000 円／㎡]

横浜都筑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,528,297	15,602,556	66,925,741	50,734,500	16,191,241	（　0.9278） 15,022,233	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	326,570,283 円　　　　（　 359,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	645.00	ＲＣ5F1B	2,895.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	909 ㎡	27.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１、２階店舗、３階以上住宅（２ＤＫ、２４戸、約４８㎡）を想定した。地下駐車場１５台。

⑦有効率　 70.7 ％
の理由

同規模の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.00	80.0	516.00	4,581	2,363,796	8.0	18,910,368
							0.0	0
2～ 2	店舗	450.00	85.0	382.50	3,818	1,460,385	3.0	4,381,155
							0.0	0
3～ 3	住宅	450.00	85.0	382.50	2,550	975,375	2.0	1,950,750
							1.0	975,375
4～ 5	住宅	450.00	85.0	382.50	2,601	994,883	2.0	1,989,766
							1.0	994,883
地下 1～ 1	駐車場	450.00

計		2,895.00	70.7	2,046.00		6,789,322		29,221,805
								2,965,141

⑨年額支払賃料	6,789,322 円　×　12ヶ月　＝　 81,471,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,046.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	81,471,864 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,253,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,818,271 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,221,805 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,607 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,965,141 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,429,569 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,850 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,528,297 円　　　　（　 90,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０４Ｔ　　　　-43	1,958 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,662 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０４０３０４Ｔ　　　　-44	2,250 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,701
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,725,000 円	745,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,552,156 円	85,071,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,502,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,332,500 円	745,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	745,000 円	745,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	745,000 円	745,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,602,556 円　（　　　　　　 17,165 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	745,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,895.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,734,500 円（　　　　　 55,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,528,297 円
②総費用	15,602,556 円
③純収益　①－②	66,925,741 円
④建物等に帰属する純収益	50,734,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,191,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,022,233 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,570,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 359,000 円／㎡）