鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０８Ｄ -16	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北西9m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０３０８ -4	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区最高 (40,80)
c	１０４０３０８ -2	横浜市都筑区		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０４０３１１Ｄ -28	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０４０３０８Ｄ -7	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,927	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	293,038	100 [ 108.2]	270,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 270,161	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	271,512	100 [ 93.6]	290,077		293,000
c	(　 ) 214,525	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	299,509	100 [ 106.6]	280,965		284,000
d	(　 ) 293,720	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	291,704	100 [ 105.0]	277,813		281,000
e	(　 ) 318,644	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	320,852	100 [ 107.1]	299,582		303,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

横浜都筑 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,953,358	514,250	2,439,108	1,552,000	887,108	（　0.9699） 860,406	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,306,511 円　　　　（　 94,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	70.00	Ｗ2	125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	194 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場（１台）を備えた庭付の間取り４ＬＤＫの２階建戸建住宅。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	125.00	100.0	125.00	2,050	256,250	2.0	512,500
							1.0	256,250
～

～

～

～

計		125.00	100.0	125.00		256,250		512,500
								256,250

⑨年額支払賃料	256,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,075,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,075,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,829,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,643 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,953,358 円　　　　（　 15,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１３Ｔ　　　　-18	1,836 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.4]	100 [100.0]	2,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１３Ｔ　　　　-19	2,034 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	20,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,250 円	3,075,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,250 円　（　　　　　　 2,651 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,552,000 円（　　　　　 8,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,953,358 円
②総費用	514,250 円
③純収益　①－②	2,439,108 円
④建物等に帰属する純収益	1,552,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	887,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	860,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,306,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜都筑 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 -15

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　馬場　佳子

TEL.

鑑定評価額

55,500,000 円

１㎡当たりの価格

286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区中川３丁目９番１１外｢中川３－９－１９｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	中川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 90 ｍ、南 120 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

中川駅西方

700m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

散見される未利用地にも住宅建設が進むことが予測されるが、当面は現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 286,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北ニュータウン内の住宅地域及び隣接地域を中心とした地域で、地下鉄ブルーライン中川駅から徒歩
圏内の環境の良好な住宅地域はより価格の牽連性が高い。利便性及び環境の良好な住宅地域につき、需要は底堅く、市
況は一部強含みで推移している。需要者の中心は、横浜市内の通勤者又は同一需給圏内の居住者である。中心となる価
格帯は土地で５０００万円台、中古住宅で６０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅周辺にはアパート等の収益物件も見られるものの戸建住宅を主体としており、収益性よりも居住の快適性を重視する
地域にあって取引も自用目的中心である。収益価格は戸建住宅を想定したが、賃貸市場は成熟しているとは言い難く相
当に低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめることが妥当と判断し、代表標準地と
の検討を踏まえ、さらに単価と総額の関連性等市場性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜都筑 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 290,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[101.0]
100

285,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地の市況は総じて堅調に推移し、供給不
足が顕在化している一方、二極化は引き続き
顕著である。

特段の変動要因は見られない。駅から徒歩圏
内の環境良好な住宅地につき、堅調に推移し
ている。

特筆すべき事項はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０８ -4	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度地区最高 (40,80)
b	１０４０３１０ -3	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０３１３ -42	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m道路、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０４０３０９ -40	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 270,161	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	270,971	100 [ 96.0]	282,261	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 270,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	272,968	100 [ 94.9]	287,638		291,000
c	(　 ) 206,214	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	202,575	100 [ 77.5]	261,387		264,000
d	(　 ) 340,118	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	330,872	100 [ 110.7]	298,891		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

横浜都筑 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,753,106	514,695	2,238,411	1,505,440	732,971	（　0.9699） 710,909	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,125,723 円　　　　（　 78,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	70.00	Ｗ2	125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	194 ㎡	16.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	125.00	100.0	125.00	1,911	238,875	2.0	477,750
							1.0	238,875
～

～

～

～

計		125.00	100.0	125.00		238,875		477,750
								238,875

⑨年額支払賃料	238,875 円　×　12ヶ月　＝　 2,866,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,866,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,637,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,395 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,875 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,753,106 円　　　　（　 14,191 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１２Ｔ　　　　-41	2,034 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,911 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３１２Ｔ　　　　-42	2,254 ( 2,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,147
c	１０３０３０８Ｔ　　　　-57	1,902 ( 1,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,902

横浜都筑 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,000 円	19,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,995 円	2,866,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,900 円	19,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,400 円	19,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,695 円　（　　　　　　 2,653 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,400,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,505,440 円（　　　　　 7,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,753,106 円
②総費用	514,695 円
③純収益　①－②	2,238,411 円
④建物等に帰属する純収益	1,505,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	732,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,125,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,000 円／㎡）