別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月15日　提出
横浜青葉 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　堅太   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区しらとり台２番１７
 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3F1B		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 青葉台

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 準幹線道路沿いの商業地域 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 青葉台駅南方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域に格別の変動はないが、準幹線道路沿いの商業地域として地元の事業者等からの一定の需要が見込まれ、地
価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね横浜市北部を中心とする商業地域一帯である。主たる需要者は同一需給圏内に地縁のある中小法人、
不動産業者、個人事業者等が考えられる。更地取引においては実需目的も多く、賃貸物件については収益目的の需要が
中心となる。周辺は住居系の建物が多く見受けられる路線商業地域であり、新型感染症影響下においても需給関係は比
較的安定しているが、商業系地域内の取引件数は少なく、市場の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は比較的繁華性の低いバス便通り沿いの路線商業地域である。共同住宅、店舗併用共同住宅の外、医院や戸建住宅
も見受けられる。更地取引においては実需目的も多く、主として代替・競争関係にある他の土地の取引価格との比較の
観点から取引意思を決定する傾向が強いものと思料する。よって、本件では実証性に富み市場の実勢を反映した比準価
格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    575,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 355,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。


店舗等の商業施設の連たん性は比較的低い路
線商業地域であり、地域の変動は特段認めれ
らない。今後も現在の環境が維持されるもの
と思料する。

近隣地域内における位置、規模、形状等は標
準的。代替競争関係にある不動産との間に優
劣はなく、価格時点において個別的要因に特
段の変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０３
０３Ｄ
-3		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西22m県道、
北4.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０４０３
０８Ｄ
-5		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
南西12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０４０３
０８
-5		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東40m市道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０４０３
１１Ｄ
-10		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北東6m、
二方路
２中専
高度地区3種
(70,150)
e １０４０３
１１Ｄ
-9		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m市道、
北西12m、
角地
２中専
高度3種最高15m
(56,137)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,247  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
376,270 		 100
[  98.3]
382,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
361,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
396,422 		 100
[ 116.4]
340,569 
341,000 
c (　           ) 
253,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
247,251 		 100
[  70.7]
349,719 
350,000 
d (　           ) 
328,035  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
325,141 		 100
[  87.4]
372,015 
372,000 
e (　           ) 
317,434  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
307,760 		 100
[  84.7]
363,353 
363,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,513,921 
3,095,833 
13,418,088 
9,769,600 
3,648,488 		 （　0.9504）
3,467,523 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     73,777,085 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ3 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     15.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制等を勘案し、１階店舗、２階以上を共同住宅（２ＬＤＫタイプ　各室専有面積約５６㎡）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
4,020 
643,200 		 6.0  3,859,200 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
200.00 
85.0 
170.00 
2,401 
408,170 		 2.0  816,340 
1.0  408,170 

 3～ 3		 共同住宅
200.00 
85.0 
170.00 
2,450 
416,500 		 2.0  833,000 
1.0  416,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
83.3 
500.00 

1,467,870 		 5,508,540 
824,670 
⑨年額支払賃料      1,467,870 円　×　12ヶ月　＝　      17,614,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,614,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,409,155 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,205,285 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,508,540 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          824,670 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         257,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,513,921 円　　　　（　        49,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０３０３
Ｔ
　　　　-29		 1,998  
(   1,998) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,226 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,473 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,401 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０３０８
Ｔ
　　　　-59		 2,501  
(   2,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]
2,719 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 528,433 円  　　　       17,614,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      366,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,095,833 円　（　　　　　　         9,297 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,769,600 円  
（　　　　　        29,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,513,921 円      
②総費用 3,095,833 円      
③純収益　①－② 13,418,088 円      
④建物等に帰属する純収益 9,769,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,648,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,467,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,413 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,777,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
横浜青葉 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区しらとり台２番１７
 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3F1B		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 青葉台

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 青葉台駅に通じるバス通り沿
いに位置する商業地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 青葉台駅南方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 バス通り沿いの住居系用途と混在する繁華性の低い既存商業地域であり、特段変動要因ないが、比較的青葉台駅
に近い路線沿いの希少性と用途の多用性から、今後も地価は底堅さを維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区内を主として一部隣接区内の駅近商業地域、幹線及び準幹線沿いの路線商業地域に一致する。需
要者は、当該地域に地縁性を持つ地元企業の実需目的による取得及び賃貸中の物件については、地元企業及び富裕層の
投資目的による取得も想定される。店舗の連たん性が低く、繁華性が低いが、青葉台駅との接近性及びバス通り沿いで
ある等から用途の多様性から需要は見込めるものと思料する。中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、青葉台駅から比較的近く、準幹線道路沿いに所在し、比較的小規模画地の多い地域である。需要の中心は
、地縁者等の実需目的で取得する場合が想定出来る。また、纏まりある画地は、マンションデベロッパーが開発用地と
して取得する場合も想定出来る。したがって本件では、実証的な比準価格を標準に、商業地において重視される傾向に
ある収益価格を関連付け、代表標準地からの検討及び単価と総額との関連に留意し標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    575,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 355,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産資金調達環境も良好であることから、
投資用不動産等の取得意欲も堅調にあるもの
と思料する。


店舗等の商業施設の連たん性は低い準幹線道
路沿いの性格であり、大きな変動要因は認め
れらない。


中間画地であり、特段の変動要因は認められ
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +36.5
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０３
１１
-37		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
中間画地
２低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０４０３
０３Ｄ
-1		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13.7m市道、
北西6.5m、
角地
２低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０４０３
１１Ｄ
-9		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m市道、
北西12m、
角地
２中専
高度3種最高15m
(56,137)
d １０４０３
１０Ｄ
-3		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.5m市道
、南東6.5m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
450,900 		 100
[ 117.3]
384,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
384,000 
b (　           ) 
303,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
296,986 		 100
[  79.4]
374,038 
374,000 
c (　           ) 
317,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
310,654 		 100
[  75.5]
411,462 
411,000 
d (　           ) 
317,003  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
319,542 		 100
[  87.2]
366,447 
366,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,495,259 
3,095,254 
13,400,005 
9,769,600 
3,630,405 		 （　0.9504）
3,450,337 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     73,411,426 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ3 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     15.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階店舗　２・３階共同住宅　２ＬＤＫタイプ　専有面積約５６㎡　駐車場なし）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
4,028 
644,480 		 6.0  3,866,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
200.00 
85.0 
170.00 
2,417 
410,890 		 2.0  821,780 
1.0  410,890 

 3～ 3		 住宅
200.00 
85.0 
170.00 
2,417 
410,890 		 2.0  821,780 
1.0  410,890 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
83.3 
500.00 

1,466,260 		 5,510,440 
821,780 
⑨年額支払賃料      1,466,260 円　×　12ヶ月　＝　      17,595,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,595,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,407,610 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,187,510 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,510,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          821,780 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         257,053 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,495,259 円　　　　（　        49,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０３０１
Ｔ
　　　　-41		 2,699  
(   2,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 77.6]		 100
[110.0]
3,952 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,048 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,028 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０４０３０２
Ｔ
　　　　-26		 5,115  
(   4,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[141.8]		 100
[110.0]
4,099 
c １０４０３０２
Ｔ
　　　　-27		 3,472  
(   3,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.3]		 100
[100.0]
4,119 
横浜青葉 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 527,854 円  　　　       17,595,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      366,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,095,254 円　（　　　　　　         9,295 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,769,600 円  
（　　　　　        29,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,495,259 円      
②総費用 3,095,254 円      
③純収益　①－② 13,400,005 円      
④建物等に帰属する純収益 9,769,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,630,405 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,450,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,361 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,411,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）