鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１１ -37	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０４０３０５Ｄ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０３１３Ｄ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北11m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０４０３１０ -38	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北東12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e	１０４０３１１Ｄ -9	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、北西12m、角地		２中専高度3種最高15m (56,137)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 450,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,900	100 [ 57.0]	791,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	791,000
b	(　 ) 536,888	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,404	100 [ 64.6]	842,731		843,000
c	(　 ) 560,055	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	521,162	100 [ 63.6]	819,437		819,000
d	(　 ) 779,620	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	695,543	100 [ 61.7]	1,127,298		1,130,000
e	(　 ) 317,434	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	304,737	100 [ 50.2]	607,046		607,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -38.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 793,000 円／㎡]

横浜青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,139,013	15,167,407	67,971,606	44,148,800	23,822,806	（　0.9519） 22,676,929	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	503,931,756 円　　　　（　 609,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	390.00	ＲＣ6	2,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	828 ㎡	30.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、４階以上住宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の同種における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	390.00	80.0	312.00	4,471	1,394,952	8.0	11,159,616
							1.0	1,394,952
2～ 2	事務所	390.00	90.0	351.00	3,500	1,228,500	5.0	6,142,500
							1.0	1,228,500
3～ 3	事務所	390.00	90.0	351.00	3,400	1,193,400	5.0	5,967,000
							1.0	1,193,400
4～ 6	住宅	390.00	90.0	351.00	3,000	1,053,000	1.0	1,053,000
							1.0	1,053,000
～

計		2,340.00	88.3	2,067.00		6,975,852		26,428,116
								6,975,852

⑨年額支払賃料	6,975,852 円　×　12ヶ月　＝　 83,710,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,067.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,710,224 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,185,511 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,524,713 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,428,116 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 251,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,975,852 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,363,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,139,013 円　　　　（　 100,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１２Ｔ　　　　-21	3,730 ( 3,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	5,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,690 円/㎡　月額支払賃料（　 4,471 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３１２Ｔ　　　　-22	3,967 ( 3,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,408
c	１０３０３１０Ｔ　　　　-35	3,249 ( 3,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,332

横浜青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,280,000 円	656,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,511,307 円	83,710,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,488,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,576,000 円	656,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	656,000 円	656,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	656,000 円	656,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,167,407 円　（　　　　　　 18,318 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	656,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,148,800 円（　　　　　 53,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,139,013 円
②総費用	15,167,407 円
③純収益　①－②	67,971,606 円
④建物等に帰属する純収益	44,148,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,822,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,676,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,388 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,931,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 609,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜青葉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-2

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　佐斗子

TEL.

鑑定評価額

590,000,000 円

１㎡当たりの価格

712,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区あざみ野２丁目９番５外				②地積　(㎡)	828 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗ビル、雑居ビルが多い駅前の商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	あざみ野 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 828 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

あざみ野駅西口の駅前商業地
域

街

路

１８ｍ　市道

交通

施設

あざみ野駅西方

170m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗・事務所ビル、店舗付共同住宅等が並ぶ商業地域で、ほぼ熟成しており、今後も概ね現況を保持する
と予測する。立地に優り、需要に懸念はみられず、地価は近年堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 729,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 535,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉区及び隣接周辺地域において、駅周辺等に形成された商業地域である。需要者は地縁性を有する法
人や地元事業主、賃貸経営を企図する圏内の不動産業者等が中心で、繁華性、希少性等から需要は堅調である。商業地
取引は個別性が強く、中心的価格帯は把握し難いものの、取引価格は１平米当り７０万円から１００万円程度にやや多
くみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は繁華性の高い商業地域であるが、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準価格に比し
て低位に求められたと考える。希少性等に着目した土地需要は概ね堅調であることから、多数事例を検討して得た比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して、周辺標準地等の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    707,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、感染症対策等による回復の動きがみ
られるが、供給制約等による下振れリスクも
存する。なお、市内商業地取引は概ね堅調に
推移している。

地域要因に特段の変動はない。商環境は未だ
厳しいが、駅前商業地域で繁華性は高く、商
住の利用が可能で、需要は底堅い。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１０ -32	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０４０３０５Ｄ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０６０９ -502	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、南東0m、角地		商業高度7種最高31m (100,100)
d	１０４０４０８ -503	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 738,470	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	706,821	100 [ 97.8]	722,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	723,000
b	(　 ) 536,888	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	543,331	100 [ 68.4]	794,344		794,000
c	(　 ) 537,457	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	543,369	100 [ 72.0]	754,679		755,000
d	(　 ) 450,663	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	431,778	100 [ 74.9]	576,473		576,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 729,000 円／㎡]

横浜青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,539,147	13,237,545	59,301,602	37,822,600	21,479,002	（　0.9289） 19,951,845	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	443,374,333 円　　　　（　 535,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所・・共同住宅	390.00	ＲＣ6	2,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	828 ㎡	30.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の土地利用等より、１～３階店舗事務所、４～６階共同住宅（１戸当り約４５㎡全２１戸）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	390.00	80.0	312.00	4,222	1,317,264	8.0	10,538,112
							0.0	0
2～	事務所	390.00	82.0	319.80	3,589	1,147,762	5.0	5,738,810
							0.0	0
3～	事務所	390.00	82.0	319.80	3,378	1,080,284	5.0	5,401,420
							0.0	0
4～ 6	居宅	390.00	82.0	319.80	2,744	877,531	1.0	877,531
							1.0	877,531
～

計		2,340.00	81.7	1,911.00		6,177,903		24,310,935
								2,632,593

⑨年額支払賃料	6,177,903 円　×　12ヶ月　＝　 74,134,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,911.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,134,836 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,520,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,054,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,310,935 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 228,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,632,593 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,255,878 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,539,147 円　　　　（　 87,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０２Ｔ　　　　-26	5,115 ( 4,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,250 円/㎡　月額支払賃料（　 4,222 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１２Ｔ　　　　-7	4,096 ( 3,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,810,000 円	562,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,267,245 円	75,574,836　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,259,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,777,000 円	562,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,237,545 円　（　　　　　　 15,987 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	562,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,822,600 円（　　　　　 45,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,539,147 円
②総費用	13,237,545 円
③純収益　①－②	59,301,602 円
④建物等に帰属する純収益	37,822,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,479,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,951,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443,374,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 535,000 円／㎡）