鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１０Ｄ -3	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北西6.5m市道、南東6.5m、二方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０４０３１１ -37	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０３０５Ｄ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０４０３０８Ｄ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	北東12m市道、南西12m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e	１０４０３１０Ｄ -7	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、南3.2m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,003	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	332,539	100 [ 58.1]	572,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	590,000
b	(　 ) 450,000	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,450	100 [ 77.9]	578,241		596,000
c	(　 ) 536,888	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	541,720	100 [ 95.0]	570,232		587,000
d	(　 ) 361,386	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	396,029	100 [ 69.8]	567,377		584,000
e	(　 ) 388,702	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	399,025	100 [ 69.0]	578,297		596,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 591,000 円／㎡]

横浜青葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,620,733	14,040,583	63,580,150	46,171,800	17,408,350	（　0.9278） 16,151,467	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	351,118,848 円　　　　（　 418,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	653.00	ＲＣ4F1B	3,134.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	841 ㎡	23.0 m x 37.3 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１～２階は店舗、３～４階は共同住宅、地下１階駐車場は平面１２台）を想定した。

⑦有効率　 66.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	613.00

1～ 1	店舗	562.00	87.7	493.00	3,878	1,911,854	10.0	19,118,540
							0.0	0
2～ 2	店舗	653.00	80.6	526.00	3,102	1,631,652	5.0	8,158,260
							0.0	0
3～ 3	住宅	653.00	80.6	526.00	2,715	1,428,090	2.0	2,856,180
							1.0	1,428,090
4～ 4	住宅	653.00	80.6	526.00	2,753	1,448,078	2.0	2,896,156
							1.0	1,448,078

計		3,134.00	66.1	2,071.00		6,419,674		33,029,136
								2,876,168

⑨年額支払賃料	6,419,674 円　×　12ヶ月　＝　 77,036,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,071.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,036,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,995,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	75,920,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,029,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 313,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,876,168 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,386,672 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,620,733 円　　　　（　 92,296 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１１Ｔ　　　　-35	3,566 ( 3,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [102.5]	100 [100.0]	3,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,910 円/㎡　月額支払賃料（　 3,878 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３１１Ｔ　　　　-36	3,359 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,931
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,390,000 円	678,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,397,483 円	79,916,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,134,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,763,000 円	678,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,040,583 円　（　　　　　　 16,695 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	678,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,134.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,171,800 円（　　　　　 54,901 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,620,733 円
②総費用	14,040,583 円
③純収益　①－②	63,580,150 円
④建物等に帰属する純収益	46,171,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,408,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,151,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,205 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,118,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 418,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
横浜青葉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-1

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　修

TEL.

鑑定評価額

486,000,000 円

１㎡当たりの価格

578,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１外				②地積　(㎡)	841 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	台形 1:1.5	銀行兼店舗ＲＣ3F1B	中高層の店舗兼住宅、銀行等が多い駅前商業地域	南東23m市道、南西側道	水道、ガス、下水	市が尾 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 36.5 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市が尾駅西口の駅前商業地域

街

路

２３ｍ市道

交通

施設

市が尾駅西方

100m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

東急田園都市線市が尾駅西口駅前の商業地域の特性に変化をもたらす要因は特にない。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 588,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 383,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市各区内及び周辺市の私鉄等駅周辺を中心とする商業地域である。需要者の中心は地元不動産業者や
地縁的選好性を有する投資家、事業者等である。容積率に着目し、規模等によっては上層階を共同住宅とした店舗付マ
ンションとしての利用が想定され、マンション開発業者の参入も想定される。駅前で稀少性も高く、立地や画地状況に
より価格差があるため、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市が尾駅より約１００ｍに位置する中高層建物が建ち並ぶ駅前商業地域で、収益物件は有効活用による建物が中心であ
り、取引の主体は稀少性にも着目した自己所有目的での取得である。よって各手法の相対的信頼性を吟味し、商業地の
実情を反映した、実証的で信頼性を有する比準価格を重視し、各種想定部分を含む収益価格を比較考量して、周辺標準
地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    576,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

在宅勤務の定着等により、不動産需要に押し
上げ効果が期待されているが、全般に地価は
選別化多極化の傾向で推移している。

地域に変動要因がなく、今後も環境を維持し
て推移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

+0.3 ％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１１ -6	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０３１１ -37	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０３１３Ｄ -3	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北11m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０４０３０６ -26	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6.5m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,089	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	625,352	100 [ 100.0]	625,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 450,000	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,450	100 [ 79.7]	565,182		582,000
c	(　 ) 560,055	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	521,162	100 [ 92.6]	562,810		580,000
d	(　 ) 548,601	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	611,995	100 [ 104.6]	585,081		603,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 588,000 円／㎡]

横浜青葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,074,731	13,931,044	62,143,687	46,171,800	15,971,887	（　0.9278） 14,818,717	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	322,146,022 円　　　　（　 383,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	653.00	ＲＣ4F1B	3,134.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	841 ㎡	23.0 m x 37.3 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３・４階共同住宅、地下駐車場１２台を想定。

⑦有効率　 66.1 ％
の理由

建物の規模、形状等において標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	613.00

1～ 1	店舗	562.00	87.7	493.00	3,844	1,895,092	10.0	18,950,920
							0.0	0
2～ 2	店舗	653.00	80.6	526.00	3,000	1,578,000	6.0	9,468,000
							0.0	0
3～ 3	住宅	653.00	80.6	526.00	2,700	1,420,200	2.0	2,840,400
							1.0	1,420,200
4～ 4	住宅	653.00	80.6	526.00	2,720	1,430,720	2.0	2,861,440
							1.0	1,430,720

計		3,134.00	66.1	2,071.00		6,324,012		34,120,760
								2,850,920

⑨年額支払賃料	6,324,012 円　×　12ヶ月　＝　 75,888,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,071.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,888,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,938,407 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	74,829,737 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,120,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 324,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,850,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 920,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,074,731 円　　　　（　 90,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０７Ｔ　　　　-31	3,476 ( 3,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,876 円/㎡　月額支払賃料（　 3,844 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０３０７Ｔ　　　　-32	3,256 ( 3,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,890
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,390,000 円	678,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,363,044 円	78,768,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,059,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,763,000 円	678,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	678,000 円	678,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,931,044 円　（　　　　　　 16,565 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	678,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,134.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,171,800 円（　　　　　 54,901 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,074,731 円
②総費用	13,931,044 円
③純収益　①－②	62,143,687 円
④建物等に帰属する純収益	46,171,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,971,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,818,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,146,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383,000 円／㎡）