鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１３ -44	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０４０３１２ -10	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、南12m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０４０３０８Ｄ -8	横浜市都筑区		建付地	（　）	不整形	西11.5m市道、北10m、二方路		２住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０４０３１０Ｄ -5	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	南6.5m市道、北4m、二方路		１低専高度1種最高10m (80,100)
e	１０４０３０２ -4	横浜市港北区		その他	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 371,574	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	375,661	100 [ 76.1]	493,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	504,000
b	(　 ) 264,439	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	261,101	100 [ 53.3]	489,871		500,000
c	(　 ) 307,251	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	329,335	100 [ 68.3]	482,189		492,000
d	(　 ) 273,209	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	277,808	100 [ 56.6]	490,827		501,000
e	(　 ) 272,177	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,893	100 [ 56.3]	493,593		503,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 499,000 円／㎡]

横浜青葉 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲マンションの敷地であり、賃貸用建物は最有効使用と異なるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,118,310,470	601,393,105	12	945,000	1,457.63	320,000	1,678.01
⑧開発法による価格	516,917,365 円　　　　（　 489,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,058 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,058.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
482.82 ㎡	1,678.01 ㎡	1,560.55 ㎡	117.46 ㎡	1,457.63 ㎡	ＲＣ・5F ( 19 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.6 ％）	（ 158.6 ％）	（ 147.5 ％）	（ 11.1 ％）	（ 86.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	36.3 ｍ 30.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

945,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 945,000 円／㎡　　×　　 1,457.63 ㎡　　＝　　　　 1,377,460,350 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,377,460,350 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 1,678.01 ㎡　　＝　　　　 553,072,096 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発行為に該当しないため計上しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,377,460,350 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 165,295,242 円

支出合計　④+⑤+⑥

718,367,338 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	14 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	110,196,828 円	( 8 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 92,973,064 円
	販売総額(2期)	991,771,452 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 805,715,128 円
	販売総額(3期)	275,492,070 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 219,622,278 円
収入合計		－	－	－	－	1,118,310,470 円
支出	建築工事費(1期)	82,960,814 円	( 15 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 75,486,045 円
	建築工事費(2期)	82,960,814 円	( 15 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 71,329,708 円
	建築工事費(3期)	387,150,467 円	( 70 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 314,521,039 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	66,118,097 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 57,932,677 円
	販売管理費(2期)	49,588,573 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 41,837,879 円
	販売管理費(3期)	49,588,573 円	( 30 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 40,285,757 円
支出合計		－	－	－	－	601,393,105 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,118,310,470 円　　－　　　　　　 601,393,105 円　　＝　　　　　 516,917,365 円 489,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
横浜青葉 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -48

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　清水　堅太

TEL.

鑑定評価額

524,000,000 円

１㎡当たりの価格

495,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区美しが丘２丁目２８番６				②地積　(㎡)	1,058 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (80,150)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ5	中層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	南西14m市道、背面道	水道、ガス、下水	たまプラーザ 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

たまプラーザ駅北西方

600m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅需要が高いたまプラーザ駅徒歩圏内に位置しており、周辺においても近年いくつかのマンション供給が見ら
れる。今後も共同住宅地域としての成熟が進むと見られる中、地価は当面上昇基調を維持するものと予測する

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 502,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 491,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市北部における沿線各駅を最寄とする住宅・住商混在地域一帯。画地規模から需要者は大手、中堅
のマンションデベロッパーに限定される。ターミナル駅徒歩圏立地で都内への接近性と良好な居住環境から、新型感染
症影響下においても高い需要が見込まれる。今後は新築マンション分譲状況、金利動向、デベロッパーの資金調達状況
、素地取得動向にも留意。マンション素地は各種条件等に影響される面が大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の価格は、デベロッパー等の投資採算性に基づき形成される側面が強く、各種の想定が適切に行われた
開発法による価格は高い説得力が認められる。一方で対象標準地と代替、競争関係にある多数の大規模地の取引事例か
ら求めた比準価格についても、客観的かつ実証的な価格として高い説得力を有する。よって、開発法による価格と比準
価格を関連付けて標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[102.0]

100
[ 80.8]

[102.0]
100

491,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

駅徒歩圏の住宅地域に位置し、公園等も程近
く良好な居住環境が形成されている。地域要
因に特段の変動なく今後も推移していくもの
と思料する。

近隣地域内における規模、形状等は標準的。
代替競争関係にある不動産との優位性は二方
路であること。個別的要因に特段の変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３１１ -32	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6.5m市道、西5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０３０４Ｄ -4	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北22m県道、東2.3m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０４０３０５Ｄ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０４０３１１Ｄ -7	横浜市青葉区		建付地	（　）	台形	北16m市道、東6.5m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 373,733	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 98.6]	100 [ 104.0]	369,564	100 [ 86.4]	427,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	436,000
b	(　 ) 369,265	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	429,359	100 [ 87.1]	492,949		503,000
c	(　 ) 536,888	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	561,585	100 [ 98.9]	567,831		579,000
d	(　 ) 462,000	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	481,838	100 [ 100.0]	481,838		491,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 502,000 円／㎡]

横浜青葉 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,115,975,594	596,937,408	12	958,000	1,457.63	320,000	1,678.01
⑧開発法による価格	519,038,186 円　　　　（　 491,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,058 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,058.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
482.82 ㎡	1,678.01 ㎡	1,560.55 ㎡	117.46 ㎡	1,457.63 ㎡	ＲＣ・5F ( 19 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.6 ％）	（ 158.6 ％）	（ 147.5 ％）	（ 11.1 ％）	（ 86.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	80 ％	150 ％	150 ％	間口奥行	ｍｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

958,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 958,000 円／㎡　　×　　 1,457.63 ㎡　　＝　　　　 1,396,409,540 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,396,409,540 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 1,678.01 ㎡　　＝　　　　 553,072,096 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発行為に該当しないため
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,396,409,540 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 167,569,145 円

支出合計　④+⑤+⑥

720,641,241 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	23 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	125,676,859 円	( 9 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 105,028,151 円
	販売総額(2期)	1,131,091,727 円	( 81 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 901,706,325 円
	販売総額(3期)	139,640,954 円	( 10 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 109,241,118 円
収入合計		－	－	－	－	1,115,975,594 円
支出	建築工事費(1期)	82,960,814 円	( 15 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 75,486,045 円
	建築工事費(2期)	82,960,814 円	( 15 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 70,657,725 円
	建築工事費(3期)	387,150,467 円	( 70 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 308,636,352 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	67,027,658 円	( 40 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 59,285,964 円
	販売管理費(2期)	50,270,744 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 42,413,427 円
	販売管理費(3期)	50,270,744 円	( 30 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 40,457,895 円
支出合計		－	－	－	－	596,937,408 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,115,975,594 円　　－　　　　　　 596,937,408 円　　＝　　　　　 519,038,186 円 491,000 円／㎡