鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０９ -28	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.5m市道、北6.6m、角地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (50,80)
b	１０４０３０９ -22	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０３１２ -17	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０３０６ -23	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０４０３０７ -8	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、西5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,977	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	234,575	100 [ 93.1]	251,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 167,408	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	155,218	100 [ 61.4]	252,798		255,000
c	(　 ) 302,591	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	297,548	100 [ 118.9]	250,251		253,000
d	(　 ) 326,564	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	322,082	100 [ 127.9]	251,823		254,000
e	(　 ) 264,654	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	252,315	100 [ 100.9]	250,064		253,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 +5.5
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -32.5
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +40.5
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

横浜青葉 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,513,874	600,085	2,913,789	1,859,760	1,054,029	（　0.9718） 1,024,305	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,793,723 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	197 ㎡	10.0 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建アパートを想定。１Ｋタイプ約３５㎡が４戸。駐車場はない。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,055	143,850	2.0	287,700
							1.0	143,850
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,119	148,330	2.0	296,660
							1.0	148,330
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		292,180		584,360
								292,180

⑨年額支払賃料	292,180 円　×　12ヶ月　＝　 3,506,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,506,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,365,914 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	584,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,180 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,350 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,513,874 円　　　　（　 17,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３０５Ｔ　　　　-15	2,681 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,605	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,212 円/㎡　月額支払賃料（　 2,119 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３０５Ｔ　　　　-16	1,763 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,818
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,185 円	3,506,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 600,085 円　（　　　　　　 3,046 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,859,760 円（　　　　　 9,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,513,874 円
②総費用	600,085 円
③純収益　①－②	2,913,789 円
④建物等に帰属する純収益	1,859,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,054,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,024,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,793,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜青葉 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -34

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　矢島　正喜

TEL.

鑑定評価額

50,000,000 円

１㎡当たりの価格

254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区田奈町３０番１４外				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:2	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が混在する駅に近い住宅地域	北東6.5m市道	水道、ガス、下水	田奈 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 130 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.8 ｍ、規模　　 197 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近い既存住宅地域

街

路

基準方位北６．５ｍ
市道

交通

施設

田奈駅北方

350m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一部未利用地を残し、最寄駅に近い既存住宅地域にあって地域的変化はなく推移してきている。今後は未利用地
等において戸建住宅、アパートの利用が予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東急田園都市線沿線駅の最寄駅に比較的近く、画地規模が比較的大きい住宅地域。需要層の中心は都心
及び横浜、川崎に通勤する一次取得の勤労者世帯で、３０代～４０代が主流で一部に地域選好性が見られる。今後の宅
地供給の余地を残し、最寄駅に近い点もあって需要は堅調で、供給余地もある。中心価格帯は土地２００㎡の新築戸建
６５００万円台。今後画地規模を小さくして総額５０００万円台での供給が増えると予想される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅に近いことからアパートが立地するが、自用の住宅取得のための取引が長年慣行され、地価水準を形成してきた
経緯があり、比準価格の優位性は揺るがない。収益価格は、賃貸市場が成熟している市場において相続等のため有効活
用の手段として土地所有者が資産保全の手段として行うものが多く、地価に与える影響は小さい。以上から比準価格を
重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 281,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[112.5]

[101.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍は２年目を迎え、労働環境は通勤か
ら自宅リモートに切り替えた企業が半数に上
る。その結果青葉区においても東京からの転
入が認められる。

近隣地域等には農家住宅及び未利用地が残さ
れ、それ以外は住宅利用され現状を維持して
いる。今後は未利用地の利用動向が変化の要
因となってくる。

北東側を幅員６．５ｍの市道に面し問題はな
いが、画地規模はやや大きくこの面が市場で
は不利性として働いている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０３０７ -29	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０３０７ -18	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	南12m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０３０７ -4	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０４０３１０Ｄ -13	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、南西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０４０３０４ -27	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 261,695	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	256,820	100 [ 101.7]	252,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 220,367	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	252,315	100 [ 101.0]	249,817		252,000
c	(　 ) 252,856	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	272,704	100 [ 94.1]	289,802		293,000
d	(　 ) 265,726	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	251,701	100 [ 98.9]	254,501		257,000
e	(　 ) 239,437	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	235,212	100 [ 94.0]	250,226		253,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

横浜青葉 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,783,610	587,550	3,196,060	1,800,320	1,395,740	（　0.9699） 1,353,728	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,802,723 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	197 ㎡	10.0 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,226	155,820	1.0	155,820
							1.0	155,820
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,272	159,040	1.0	159,040
							1.0	159,040
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		314,860		314,860
								314,860

⑨年額支払賃料	314,860 円　×　12ヶ月　＝　 3,778,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,778,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 151,133 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,627,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,860 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,860 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,783,610 円　　　　（　 19,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０３１４Ｔ　　　　-15	1,936 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,680	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,272 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０３１４Ｔ　　　　-16	1,839 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,305
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,350 円	3,778,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,550 円　（　　　　　　 2,982 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,800,320 円（　　　　　 9,139 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,783,610 円
②総費用	587,550 円
③純収益　①－②	3,196,060 円
④建物等に帰属する純収益	1,800,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,395,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,353,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,802,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）