鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜泉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０９ -3	横浜市泉区		更地	（　）	不整形	北25m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０７０１Ｄ -1	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m県道、南東4.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０４０７０１Ｄ -21	横浜市瀬谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m 地区計画等 (70,200)
d	１０４０７０４ -35	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０４０７０１ -39	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西15.5m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 386,877	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	395,474	100 [ 129.8]	304,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 212,474	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	207,111	100 [ 98.0]	211,338		211,000
c	(　 ) 252,430	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	235,045	100 [ 109.4]	214,849		215,000
d	(　 ) 199,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,700	100 [ 82.5]	242,061		242,000
e	(　 ) 218,289	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	208,310	100 [ 92.1]	226,178		226,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

横浜泉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,378,984	9,340,445	41,038,539	32,062,800	8,975,739	（　0.9504） 8,530,542	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	181,500,894 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜泉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	387.00	ＲＣ6	2,085.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,367 ㎡	32.9 m x 41.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用を基準として１階を店舗、２階以上をファミリータイプ平均面積約６０㎡、３ＬＤＫの住宅を想定した。

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

類似建物標準的共用部分割合を基準に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	337.50	80.0	270.00	3,167	855,090	5.0	4,275,450
							0.0	0
2～ 2	住宅	387.00	90.0	348.30	2,059	717,150	2.0	1,434,300
							1.0	717,150
3～ 4	住宅	387.00	90.0	348.30	2,059	717,150	2.0	1,434,300
							1.0	717,150
5～ 5	住宅	323.00	90.0	290.70	2,154	626,168	2.0	1,252,336
							1.0	626,168
6～ 6	住宅	264.00	90.0	237.60	2,249	534,362	2.0	1,068,724
							1.0	534,362

計		2,085.50	88.4	1,843.20		4,167,070		10,899,410
								3,311,980

⑨年額支払賃料	4,167,070 円　×　12ヶ月　＝　 50,004,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,843.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,004,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,108,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,696,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,899,410 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,311,980 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,579,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,378,984 円　　　　（　 36,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０２Ｔ　　　　-37	5,332 ( 5,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [165.0]	100 [100.0]	3,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,180 円/㎡　月額支払賃料（　 3,167 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０２Ｔ　　　　-38	5,057 ( 4,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [165.0]	100 [100.0]	3,096
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜泉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,310,000 円	462,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,554,145 円	51,804,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,927,000 円	462,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,340,445 円　（　　　　　　 6,833 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	462,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 2,085.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,062,800 円（　　　　　 23,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,378,984 円
②総費用	9,340,445 円
③純収益　①－②	41,038,539 円
④建物等に帰属する純収益	32,062,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,975,739 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,530,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,500,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜泉 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜泉 5-3

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　平松　秀行

TEL.

鑑定評価額

298,000,000 円

１㎡当たりの価格

218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市泉区和泉中央北５丁目４７３４番１｢和泉中央北５－１５－１｣				②地積　(㎡)	1,367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	いずみ中央 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低層店舗、マンション等が混
在する地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

いずみ中央駅北西方

400m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅近くの路線商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後は概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、横浜市・藤沢市又はその周辺市区に存する商業地域である。需要者は、収益物件を求める個人投
資家又は不動産業者等が中心である。比較的広幅員の道路に面した路線商業地域であるが、物販店舗等は少なく人通り
も疎らな地域であり、一定の需要を有するに留まる。価格水準については、敷地規模・利用目的等によって様々であり
、一概に見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、幹線道路沿いに位置する路線商業地域であるが、店舗等は少なく一般住宅や共同住宅が多く見られ、一定
の商況を有するに留まる。また、土地価格に見合う賃料水準が形成されるに至っておらず、収益価格はやや低位に試算
された。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.5]

[100.0]
100

217,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
、市場は一時停滞していたが、直近では横ば
い又は上昇と回復傾向にある。

駅近の路線商業地であるが、新型コロナウイ
ルス感染症拡大の影響により、一時的に停滞
気味であったが、直近では回復傾向にある。

特別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -18.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜泉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０５Ｄ -1	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０４０７０１ -39	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西15.5m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０７０３ -10	横浜市栄区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、東4.5m、北4m、三方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０４０７１２Ｄ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,742	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	238,733	100 [ 91.8]	260,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 218,289	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,599	100 [ 94.1]	233,368		233,000
c	(　 ) 226,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	215,888	100 [ 91.8]	235,172		235,000
d	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,790	100 [ 93.1]	275,822		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

横浜泉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,321,212	9,523,531	41,797,681	32,826,200	8,971,481	（　0.9504） 8,526,496	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	181,414,809 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜泉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	387.00	ＲＣ6	2,085.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,367 ㎡	32.9 m x 41.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅（専有面積６０㎡程度）の店舗付共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

類似建物の標準的なレンタブル比を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	337.50	80.0	270.00	3,328	898,560	5.0	4,492,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	387.00	90.0	348.30	2,050	714,015	2.0	1,428,030
							1.0	714,015
3～ 4	住宅	387.00	90.0	348.30	2,050	714,015	2.0	1,428,030
							1.0	714,015
5～ 5	住宅	323.00	90.0	290.70	2,200	639,540	2.0	1,279,080
							1.0	639,540
6～ 6	住宅	264.00	90.0	237.60	2,200	522,720	2.0	1,045,440
							1.0	522,720

計		2,085.50	88.4	1,843.20		4,202,865		11,101,410
								3,304,305

⑨年額支払賃料	4,202,865 円　×　12ヶ月　＝　 50,434,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,843.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,434,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,611,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,622,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,101,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,463 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,304,305 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,593,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,321,212 円　　　　（　 37,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７１３Ｔ　　　　-43	3,434 ( 3,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,342 円/㎡　月額支払賃料（　 3,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７１３Ｔ　　　　-44	2,195 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,049
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜泉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,365,000 円	473,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,567,031 円	52,234,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 625,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,020,500 円	473,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	473,000 円	473,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,523,531 円　（　　　　　　 6,967 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	473,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,085.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,826,200 円（　　　　　 24,013 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,321,212 円
②総費用	9,523,531 円
③純収益　①－②	41,797,681 円
④建物等に帰属する純収益	32,826,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,971,481 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,526,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,414,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）