鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜泉 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０９Ｄ -9	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東2.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０７０９ -26	横浜市泉区		建付地	（　）	袋地等	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０７０９ -12	横浜市泉区		建付地	（　）	長方形	北東5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０７０８Ｄ -4	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、西2.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,160)
e	１０４０７０６ -14	横浜市泉区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,534	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	264,300	100 [ 99.9]	264,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 252,303	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	257,145	100 [ 95.0]	270,679		276,000
c	(　 ) 227,599	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	227,374	100 [ 88.1]	258,086		263,000
d	(　 ) 307,201	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.8]	250,873	100 [ 99.3]	252,641		258,000
e	(　 ) 248,438	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,922	100 [ 91.1]	275,436		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +23.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

横浜泉 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,548,772	421,389	2,127,383	1,326,960	800,423	（　0.9699） 776,330	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,517,660 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜泉 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	144 ㎡	12.7 m x 11.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積が５５㎡前後のファミリータイプの共同住宅を想定。内装等仕様は標準的で、各階１戸・計２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,800	99,000	1.0	99,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,856	102,080	1.0	102,080
							0.0	0
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		201,080		201,080
								0

⑨年額支払賃料	201,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,412,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,412,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 106,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,546,842 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	201,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,548,772 円　　　　（　 17,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０３Ｔ　　　　-61	1,721 ( 1,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,872	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,858 円/㎡　月額支払賃料（　 1,856 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０７０３Ｔ　　　　-62	1,846 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,896
c	１０４０７０３Ｔ　　　　-63	1,625 ( 1,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,806

横浜泉 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,589 円	2,652,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,300 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 421,389 円　（　　　　　　 2,926 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,326,960 円（　　　　　 9,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,548,772 円
②総費用	421,389 円
③純収益　①－②	2,127,383 円
④建物等に帰属する純収益	1,326,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	800,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	776,330 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,517,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
横浜泉 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜泉 -25

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　大野　克夫

TEL.

鑑定評価額

37,700,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市泉区和泉中央南１丁目４０２１番３１｢和泉中央南１－５－２１｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域	東4.5m市道	水道、ガス、下水	立場 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 11.3 ｍ、規模　　 144 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅から平坦動線の徒歩圏
住宅地。

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

立場駅南西方

380m

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因の変動は特に無い。住環境は既に熟成しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は市営地下鉄ブルーライン及び相鉄いずみ野線沿線で、徒歩圏にある泉区を中心とする横浜市南西部
の住宅地域。需要層の中心は横浜中心部や東京方面へ通勤するサラリ－マン層等幅広く、市外からの転入も見られる。
駅へ平坦動線の徒歩圏の住宅地域で、利便施設への接近性も良好なため、引続き需要は堅調である。土地単独では４５
坪程度、総額３千９百万円前後の水準、新築戸建は中小規模建売となり、５千百万円前後が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅へほぼ平坦動線の徒歩圏の住宅地である。アパート等も散見されるものの、近隣地域においては自用
の戸建住宅等が取引の中心となっている。取引市場の実勢を的確に反映した比準価格が求められており、収益性は認め
られるものの土地に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。本評価では比
準価格を中心に収益価格を関連づけ、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜泉 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 246,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[ 93.6]

[102.0]
100

262,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

泉区人口はほぼ横這傾向。新型コロナの影響
が一服し、景気に明るい兆しあるが、不透明
感残る。地価はその影響受け選別化、二極化
が顕著である。

地域要因の変動は特に無い。居住環境は良好
であるが、最寄駅から平坦動線であため、地
価は微増傾向。

個別的要因は特に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜泉 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０８Ｄ -4	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、西2.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,160)
b	１０４０７０９Ｄ -9	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東2.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０７０９ -26	横浜市泉区		建付地	（　）	袋地等	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０７０５ -15	横浜市泉区		建付地	（　）	不整形	南西4.5m私道、南東4.5m、準角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,201	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	276,809	100 [ 106.5]	259,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 269,534	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	278,069	100 [ 103.1]	269,708		275,000
c	(　 ) 252,303	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	268,538	100 [ 100.9]	266,143		271,000
d	(　 ) 234,725	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	220,698	100 [ 84.6]	260,872		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

横浜泉 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため不採用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,579,959	426,896	2,153,063	1,298,880	854,183	（　0.9718） 830,095	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,661,596 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜泉 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	144 ㎡	12.7 m x 11.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５５㎡（２ＬＤＫ）各階１戸、計２戸のアパート、仕様は標準的、駐車場は１台分。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,842	101,310	1.0	101,310
							1.0	101,310
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,880	103,400	1.0	103,400
							1.0	103,400
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		204,710		204,710
								204,710

⑨年額支払賃料	204,710 円　×　12ヶ月　＝　 2,456,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,456,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 98,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,478,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	204,710 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,965 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,710 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,579,959 円　　　　（　 17,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０６Ｔ　　　　-18	1,977 ( 1,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.5]	100 [107.0]	1,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,962 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０７０６Ｔ　　　　-17	2,099 ( 2,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.5]	100 [105.0]	1,970
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜泉 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,296 円	2,576,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,600 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,896 円　（　　　　　　 2,965 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,298,880 円（　　　　　 9,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,579,959 円
②総費用	426,896 円
③純収益　①－②	2,153,063 円
④建物等に帰属する純収益	1,298,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	854,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	830,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,661,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）