鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜栄 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０３ -12	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (30,60)
b	１０４０７０２ -30	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (30,60)
c	１０４０７０８ -18	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (30,60)
d	１０４０７０５ -27	横浜市栄区		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０４０７０２Ｄ -4	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.6m市道、北東4.6m、角地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,884	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	86,376	100 [ 100.0]	86,376	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	88,100
b	(　 ) 97,879	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,603	100 [ 100.8]	92,860		94,700
c	(　 ) 98,439	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,651	100 [ 100.2]	97,456		99,400
d	(　 ) 103,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	102,839	100 [ 111.7]	92,067		93,900
e	(　 ) 77,359	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	72,474	100 [ 99.8]	72,619		74,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

横浜栄 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,372,798	463,175	1,909,623	1,650,020	259,603	（　0.9696） 251,711	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,243,979 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	68.00	Ｗ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	30 ％	60 ％	60 ％	252 ㎡	14.5 m x 17.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用を基準に一戸建貸家住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	68.00	100.0	68.00	1,466	99,688	2.0	199,376
							1.0	99,688
～

～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		199,376		398,752
								199,376

⑨年額支払賃料	199,376 円　×　12ヶ月　＝　 2,392,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,392,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,272,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,752 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,788 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 199,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,124 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,372,798 円　　　　（　 9,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０２Ｔ　　　　-43	2,048 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,466 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０２Ｔ　　　　-48	1,766 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,487
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜栄 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,500 円	21,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,775 円	2,392,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 463,175 円　（　　　　　　 1,838 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,650,020 円（　　　　　 6,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,372,798 円
②総費用	463,175 円
③純収益　①－②	1,909,623 円
④建物等に帰属する純収益	1,650,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,603 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,711 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,243,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜栄 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜栄 -11

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　野入　健一

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市栄区庄戸５丁目１４００番１９７｢庄戸５－５－７｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (30,60) （その他）高度1種最高10m 風致地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	港南台 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中規模一般住宅が多い区画整
然とした建築協定区域内の住
宅地域

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

港南台駅南東方

4.1km

法令

規制

１低専
(30,60)
高度1種最高10m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は
現状のまま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市栄区及びその隣接区等に所在する、最寄り駅からバス便利用の住宅地域である。主たる需要者は
、横浜市中心部及びその周辺に通勤するサラリーマン層である。近隣地域は、品等の高い中規模一般住宅の多い閑静な
住宅地域であるが、交通の利便性が劣ることに加えて、建築協定により敷地分割ができず規模の大きい画地の供給が主
となるため、需要はやや低調である。取引の中心価格帯は、規模が２５０㎡程度の土地で２，３００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用目的の一般住宅の取引が中心である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていない。また建築協定による建築制限等を考慮して、想定建物を一般住宅としたこ
とから、収益価格は著しく低位に試算された。したがって、本件では市場実態を反映した比準価格を採用し、収益価格
を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜栄 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[142.1]

[102.0]
100

90,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍における新しい生活様式や価値観の
変化等によって、住宅については、交通や生
活の利便性をより重視する傾向が強まってい
る。

地域要因に特段の変動はないが、交通利便性
が劣り、敷地分割ができない総額の嵩む住宅
地の需要はやや弱く、地価は下落傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +31.5
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜栄 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０２ -15	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (30,60)
b	１０４０７０２ -30	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (30,60)
c	１０４０７０３ -12	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (30,60)
d	１０４０７０５ -14	横浜市栄区		更地	（　）	長方形	北6.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,131	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,030	100 [ 107.1]	92,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 97,879	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	93,983	100 [ 106.1]	88,580		90,400
c	(　 ) 91,884	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.2]	85,027	100 [ 100.0]	85,027		86,700
d	(　 ) 114,206	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,635	100 [ 123.2]	92,236		94,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

横浜栄 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,365,064	462,296	1,902,768	1,650,020	252,748	（　0.9696） 245,064	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,105,500 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
一般住宅	68.00	Ｗ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 風致地区	30 ％	60 ％	60 ％	252 ㎡	14.5 m x 17.3 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建築協定等による用途制限から、一般住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	136.00	100.0	136.00	1,446	196,656	2.0	393,312
							1.0	196,656
～

～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		196,656		393,312
								196,656

⑨年額支払賃料	196,656 円　×　12ヶ月　＝　 2,359,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,359,872 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,265,477 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	393,312 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,656 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 95,811 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,365,064 円　　　　（　 9,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７１２Ｔ　　　　-40	1,513 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,446 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７１２Ｔ　　　　-41	1,890 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,615
c	１０４０７１２Ｔ　　　　-42	1,885 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,539

横浜栄 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,500 円	21,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,796 円	2,359,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 462,296 円　（　　　　　　 1,835 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,650,020 円（　　　　　 6,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,365,064 円
②総費用	462,296 円
③純収益　①－②	1,902,768 円
④建物等に帰属する純収益	1,650,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	252,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	245,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,105,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）