鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０７０８ -11	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (90,300)
b	１０４０４１１Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	１０４０１０１ -21	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
d	１０４１１１３Ｄ -18	大和市		更地	（　）	不整形	南16.5m県道、東8m、北6m、三方路		準工 (80,200)
e	１０４０９１０ -28	綾瀬市		更地	（　）	台形	東9m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,927	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	166,228	100 [ 95.1]	174,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	128,642	100 [ 74.5]	172,674		178,000
c	(　 ) 183,080	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,747	100 [ 105.5]	171,324		176,000
d	(　 ) 187,531	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	191,477	100 [ 108.2]	176,966		182,000
e	(　 ) 217,787	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,658	100 [ 100.3]	218,004		225,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

横浜瀬谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	181,209,600	35,033,400	146,176,200	96,448,000	49,728,200	（　0.9490） 47,192,062	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,004,086,426 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,000.00	Ｓ4	13,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	7,249 ㎡	155.0 m x 76.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

街路条件等を考慮して、現況と同じく大規模物流施設を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	13,000.00	100.0	13,000.00	1,200	15,600,000	10.0	156,000,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		13,000.00	100.0	13,000.00		15,600,000		156,000,000
								0

⑨年額支払賃料	15,600,000 円　×　12ヶ月　＝　 187,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	187,200,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,488,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	179,712,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	156,000,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,497,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	181,209,600 円　　　　（　 24,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７１０Ｔ　　　　-23	1,136 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７１０Ｔ　　　　-24	1,834 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜瀬谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,850,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,616,000 円	187,200,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,182,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,645,000 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,033,400 円　（　　　　　　 4,833 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 13,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	96,448,000 円（　　　　　 13,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	181,209,600 円
②総費用	35,033,400 円
③純収益　①－②	146,176,200 円
④建物等に帰属する純収益	96,448,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,728,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,192,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004,086,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜瀬谷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜瀬谷 9-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

TEL.

鑑定評価額

1,260,000,000 円

１㎡当たりの価格

174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市瀬谷区目黒町８番１外				②地積　(㎡)	7,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度5種最高20m (70,200)
	不整形 2:1	倉庫Ｓ4	大中規模倉庫等が建ち並ぶＩＣに近い工業地域	北西32m国道、三方路	水道、ガス、下水	鶴間 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 7,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

鶴間駅北東方

1.7km

法令

規制

工業
(60,200)
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

流通業務系工業地域として熟成しており、当面は現環境維持と予測する。地価の割高感がある地域であるが、高
速交通網への接近性が良好で需要は依然として底堅いため、地価は微増傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね横浜市から周辺市に至る内陸型の工業地域一円で、特に価格牽連性が強いのは高速ＩＣに近い流通
業務系の工業地域一帯である。需要者は、自用の物流倉庫用地を求める貨物輸送業者が中心だが、大型賃貸倉庫につい
ては大手不動産業者等の参入も考えられる。当圏域の需要は新型コロナに関わらず安定しており、地価は微増傾向にあ
る。取引価格は、立地・規模等により異なり一様でないが、平米１６～２０万円程度が動きの良い価格帯と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内では自己利用目的の工場地・物流用地の取引が中心であるため、現実の市場の需給動向を反映した比準価
格は規範性・信頼性が高く説得力が認められる。一方で、近隣地域は東名高速・横浜町田インターに近く、中規模乃至
大型物流倉庫の賃貸需要も強い地域であるため、収益性を反映した収益価格を軽視することはできない。従って、比準
価格を重視して、収益価格を十分に関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 148,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 89.3]

[103.0]
100

174,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏内の工業地は、横浜環状道路の整備進展等
の効果により、物流用地を中心に需要は依然
として底堅く、地価は概ね上昇傾向で推移し
ている。

地域内の各画地の配置等にやや難はあるが、
横浜町田ＩＣから近い流通業務地域として希
少性が高いため、地価は引き続き微増傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００６ -12	伊勢原市		更地	（　）	台形	西6m市道、東9.3m、二方路		準工地区計画等 (200,200)
b	１０４１０１６Ｄ -118	厚木市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東15m市道、南西17m、角地		工業 (70,200)
c	１０４０４１１Ｄ -5	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北10.7m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
d	１０４０７０８ -11	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	119,590	100 [ 70.0]	170,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 116,832	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	116,038	100 [ 63.0]	184,187		190,000
c	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	128,485	100 [ 76.2]	168,615		174,000
d	(　 ) 131,927	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	165,568	100 [ 96.7]	171,218		176,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.2	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.7	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

横浜瀬谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	201,377,202	38,902,730	162,474,472	111,232,000	51,242,472	（　0.9490） 48,629,106	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,034,661,830 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
流通倉庫	3,104.60	Ｓ4	13,364.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	7,249 ㎡	155.0 m x 76.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及び周辺の類似地域に存する規模が同程度の土地の利用状況等を考慮して、流通倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	13,364.93	100.0	13,364.93	1,295	17,307,584	12.0	207,691,008
							0.0	0
～

～

～

～

計		13,364.93	100.0	13,364.93		17,307,584		207,691,008
								0

⑨年額支払賃料	17,307,584 円　×　12ヶ月　＝　 207,691,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,364.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,691,008 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,307,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	199,383,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,691,008 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,993,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	201,377,202 円　　　　（　 27,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０７０５Ｔ　　　　-55	970 ( 941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [ 70.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０７０５Ｔ　　　　-56	2,054 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [160.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,590
c	１０４０７０５Ｔ　　　　-57	1,046 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 84.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,064

横浜瀬谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,900,000 円	1,580,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,230,730 円	207,691,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,182,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,430,000 円	1,580,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,580,000 円	1,580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,580,000 円	1,580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,902,730 円　（　　　　　　 5,367 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,580,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 13,364.93 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	111,232,000 円（　　　　　 15,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	201,377,202 円
②総費用	38,902,730 円
③純収益　①－②	162,474,472 円
④建物等に帰属する純収益	111,232,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,242,472 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	48,629,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,034,661,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）