別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横浜緑 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜緑 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　浅尾　嘉之   TEL.

鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市緑区三保町字宮根２１６０番５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高20m (80,200) 不整形 1:2 店舗 Ｓ2 店舗付マンション等 が建ち並ぶ路線商業 地域 北東22m市道、南東側道 水道、ガス、下水 中山 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 市道２２ｍ 交通 施設 中山駅北西方 450m 法令 規制 準住居 (70,200) 準防  高度4種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 路線商業地域として熟成しており、格別の変動要因は認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移して いくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、緑区及び周辺区の路線商業地域である。需要者は、沿道サービス業を目的とする法人他、投資目的の法 人・個人、地縁性のある事業者等が中心である。規模の大きな画地は、マンション事業者、投資法人等の参入も考えら れる。取引の中心となる価格帯は、上記のような商業地域では、画地規模、立地条件等により様々で把握は難しいが、 中山駅南口の再開発計画が進行しており、地価はやや強含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸店舗も多い地域であるが収益価格はやや低位に求められた。土地価格に対する賃料収入等は十分ではないことを反 映しているものと思料する。比準価格の査定では、類似地域において規範性の高い取引事例を得られた。需要者である 投資家は、投資採算性とともに、資産としての安全性等の効用をも考慮して、市場価値を重視する。よって、比準価格 を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜緑 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    476,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [162.8] [ 99.9] 100 301,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    297,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区の人口は微増傾向。高齢化率は市内平均 を下回る。土地取引件数は、増加。中山駅南 口地区第１種市街地再開発事業都市計画決定 。 街路交通条件良好で、中山駅再開発事業等か ら将来の発展性も見込まれる。マンション用 地としての需要もあり、地価は上昇傾向にあ る。 特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％