鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０２Ｄ -505	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、南7.5m、二方路		商業高度7種最高20m 地区計画等 (100,300)
b	１０４０６０２Ｄ -506	横浜市緑区		建付地	（　）	不整形	南7.5m市道、中間画地		近商高度7種最高20m 地区計画等 (100,300)
c	１０４０６１０ -501	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０６１０Ｄ -504	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e	１０４０６０２ -501	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	台形	北東25m市道、北西6.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 480,370	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	492,615	100 [ 86.4]	570,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	570,000
b	(　 ) 411,893	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	451,782	100 [ 89.1]	507,051		507,000
c	(　 ) 445,376	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	456,956	100 [ 86.4]	528,884		529,000
d	(　 ) 384,272	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	391,957	100 [ 86.4]	453,654		454,000
e	(　 ) 328,422	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	321,726	100 [ 61.9]	519,751		520,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 515,000 円／㎡]

横浜緑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,039,760	3,730,079	15,309,681	12,022,500	3,287,181	（　0.9278） 3,049,847	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	66,301,022 円　　　　（　 360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	ＲＣ5	679.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	184 ㎡	10.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、１・２階店舗、３～５階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

同種ビルの標準的有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.00	80.0	114.40	4,065	465,036	6.0	2,790,216
							1.0	465,036
2～ 2	店舗	143.00	90.0	128.70	2,720	350,064	6.0	2,100,384
							1.0	350,064
3～ 3	事務所	143.00	90.0	128.70	2,420	311,454	3.0	934,362
							1.0	311,454
4～ 4	事務所	135.00	90.0	121.50	2,420	294,030	3.0	882,090
							1.0	294,030
5～ 5	事務所	115.00	90.0	103.50	2,420	250,470	3.0	751,410
							1.0	250,470

計		679.00	87.9	596.80		1,671,054		7,458,462
								1,671,054

⑨年額支払賃料	1,671,054 円　×　12ヶ月　＝　 20,052,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 596.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,052,648 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,604,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,448,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,458,462 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,671,054 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 522,706 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,039,760 円　　　　（　 103,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６１２Ｔ　　　　-16	3,792 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	4,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,065 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６１２Ｔ　　　　-17	3,422 ( 3,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.9]	100 [100.0]	4,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	601,579 円	20,052,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 416,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,730,079 円　（　　　　　　 20,272 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 679.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,022,500 円（　　　　　 65,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,039,760 円
②総費用	3,730,079 円
③純収益　①－②	15,309,681 円
④建物等に帰属する純収益	12,022,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,287,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,049,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,575 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,301,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 360,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜緑 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 5-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　渡辺　康男

TEL.

鑑定評価額

90,200,000 円

１㎡当たりの価格

490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区台村町字往還下２９２番３				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度7種最高31m (90,400)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼住宅Ｓ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北7m市道	水道、ガス、下水	中山 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 120 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中山駅南口市街地再開発事業
予定地に隣接する商業地

街

路

北７ｍ市道

交通

施設

中山駅南西方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中山駅南口では再開発事業へ向けた計画が進んでいる。利便性の向上や将来の発展期待感があり、商業地の地価
も底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 513,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、緑区、都筑区等のほか横浜市内の圏域に存する商業地で広範囲に及ぶ。需要者は、資金力のある企業等
が中心で、圏外からの新規参入もみられる。近隣地域は駅に近く、中山商店街通りに面する商業地。連たん性、繁華性
は高く、供給物件が少ないため立地的に希少性を有する。再開発事業地に隣接しており利便性の向上や将来の発展期待
感があり需要は堅調。需要の中心価格帯は、総額での把握が難しいが単価では、坪１５０～２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、中層店舗等が建ち並ぶ駅近の商業地域に存する。賃貸経営により収益獲得を目的とした投資需要はあるが、
収益価格は比準価格よりやや低位に試算された。これは市場において元本価値に見合うだけの賃料水準や立地競争力な
どが相対的にやや劣ると考えられる。また資料収集の限界から収益価格は想定要素も多い。よって、実証的な比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    476,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあるがワクチン接種率の上昇、低
金利政策等を背景に利便性、希少性の高い地
域を中心に取引市場は堅調な動きをみせてい
る。

中山商店街通りに面する商業地。通行量の多
い駅近商業地で再開発事業による発展期待感
があり、希少性から需要は堅調。

個別的要因に変動はない。また標準的であり
個別的要因の格差はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１０ -501	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０４０６０７ -508	横浜市南区		更地	（　）	不整形	西8m市道、東8m、二方路		商業高度6種最高20m (100,400)
c	１０４０６０９ -502	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、南東2.7m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０６０６Ｄ -511	横浜市南区		更地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		商業高度7種最高20m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 445,376	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	459,183	100 [ 89.2]	514,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	515,000
b	(　 ) 403,253	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	430,137	100 [ 92.4]	465,516		466,000
c	(　 ) 537,457	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	553,760	100 [ 103.7]	534,002		534,000
d	(　 ) 539,004	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	561,103	100 [ 104.8]	535,404		535,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 513,000 円／㎡]

横浜緑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,000,302	3,741,662	15,258,640	12,022,500	3,236,140	（　0.9278） 3,002,491	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	65,271,543 円　　　　（　 355,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	143.00	ＲＣ5	679.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	184 ㎡	10.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

内階段のため。標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.00	80.0	114.40	4,000	457,600	8.0	3,660,800
							1.0	457,600
2～ 2	店舗	143.00	90.0	128.70	2,800	360,360	6.0	2,162,160
							1.0	360,360
3～ 3	事務所	143.00	90.0	128.70	2,400	308,880	3.0	926,640
							1.0	308,880
4～ 4	事務所	135.00	90.0	121.50	2,400	291,600	3.0	874,800
							1.0	291,600
5～ 5	事務所	115.00	90.0	103.50	2,400	248,400	3.0	745,200
							1.0	248,400

計		679.00	87.9	596.80		1,666,840		8,369,600
								1,666,840

⑨年額支払賃料	1,666,840 円　×　12ヶ月　＝　 20,002,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 596.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,002,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,600,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,401,914 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,369,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,666,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 521,388 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,000,302 円　　　　（　 103,263 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０５Ｔ　　　　-16	3,686 ( 3,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,140 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６０９Ｔ　　　　-503	3,843 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.1]	100 [105.0]	4,273
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	600,062 円	20,002,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 429,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,487,500 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,741,662 円　（　　　　　　 20,335 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 679.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,022,500 円（　　　　　 65,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,000,302 円
②総費用	3,741,662 円
③純収益　①－②	15,258,640 円
④建物等に帰属する純収益	12,022,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,236,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,002,491 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,271,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,000 円／㎡）