鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１１ -7	横浜市旭区		畑		ほぼ正方形	南西4.5m市道、北東6m、二方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０４０６１１ -14	横浜市旭区		畑		ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０６１１ -44	横浜市旭区		宅地		ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		１住居高度4種最高20m (70,0)
d	１０４０６０２ -302	横浜市保土ケ谷区		畑		不整形	南4.4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e	１０４０６０２ -303	横浜市保土ケ谷区		田		不整形	東9.1m県道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 83,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	83,264	100 [ 114.8]	72,530	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	72,500
b	(　　 ) 136,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	136,372	100 [ 111.7]	122,088		122,000
c	(　　 ) 128,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	128,645	100 [ 109.5]	117,484		117,000
d	(　　 ) 82,769	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	82,769	100 [ 104.0]	79,586		79,600
e	(　　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100,000	100 [ 109.1]	91,659		91,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +9.5	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 81,000 円／㎡]

横浜緑 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 18.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
177,000	（　 68.3 ％） 120,891	12,000		2,160	10,000	96,731
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 86,371		1　　(1+r)^m　： 0.8890　 76,784		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		76,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４０６０８ -34	190,988	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	190,988	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	191,000
	b	１０４０６０８ -24	156,622	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	152,060		152,000
	c	１０４０６１２Ｄ -12	188,617	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	186,786		187,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.5	交通・接近 +1.5	環境　　　 0.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +0.5	交通・接近 -1.5	環境　　　 0.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

177,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 -14	180,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.5]	177,340	[100.0] 100	177,000

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.5

環境　　 0.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

177,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,255 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     18 ｍ、西     30 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     16　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    139 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％

＊擁壁工事の概要
　間知ブロック、一部ＲＣ擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　対象地西方の幅員４．５ｍ舗装市
　道を６ｍに拡幅し、区画道路は幅
　員６ｍアスファルト舗装を想定。
　
＊排水工事の概要
　対象地西方市道の下水道管に接続
　。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　植栽、外構工事一式、遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 110.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 110.0 ｍ
＊その他
　切盛土処理は開発区域内にて処理
　。
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜緑 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 3-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　石崎　俊司

TEL.

鑑定評価額

51,800,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

横浜市緑区白山３丁目１１５５番４

②地積(㎡)

647

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1.2:1

畑

農地のほか住宅等が混在する地域

水道、ガス、下水

鴨居

1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 80 ｍ、南 90 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

畑

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣で住宅開発がみられる宅
地見込地地域

道

路

近接道路４．５ｍ市
道

交通

施設

鴨居駅南西方

1.8km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の
　将来予測

現況は畑を中心とした農家住宅等が見られる地域だが、対象地南側の地域では戸建分譲等が行われており、将来
的における宅地化も予測ができる。

(3)最有効使用の判定

開発造成後の低層住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 81,000 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 77,400 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広く横浜市及びその隣接市内における宅地見込地の存する圏域一帯と判定する。主たる需要者の中心は宅
地・建売分譲等を行う地場中小開発事業者や不動産業者等であると考えられる。令和３年中においても依然戸建住宅の
売れ行きは好調であることから、立地といった観点に限らず利便性等が備わった住宅地としての条件が優れた宅地見込
地については、造成の難易を問わず、今後も一定の需要が見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域等において、上述の通り想定される需要者が実市場において取引を行った価格より試算したもので
あり、客観的な試算価格である。控除法による価格は、開発想定を含むものの、主たる需要者の事業採算性の観点から
は検討を要すべき価格である。本件では、客観的・実証的な比準価格を重視し、控除法による価格による検証を加える
ことで鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規範性の高い標準地等が無いため、標準地からの検討は見送った。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 80,000 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々
に緩和されつつあり、引き続き持ち直しの動きがみ
られるが、先行きに対する注視が必要である。

最寄駅からやや距離があり、住宅地としての需要は
若干弱い地域だが、周辺の開発状況等からも将来的
における宅地化は予測できる。

特に無い。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

横浜緑 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０２ -301	横浜市保土ケ谷区		畑		不整形	接面道路無、無道路地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
b	１０４０６０６ -301	横浜市保土ケ谷区		山林		袋地等	西4m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０６１１ -7	横浜市旭区		畑		ほぼ正方形	南西4.5m市道、北東6m、二方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０４０６０２ -303	横浜市保土ケ谷区		田		不整形	東9.1m県道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 92,671	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	92,671	100 [ 104.0]	89,107	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	89,100
b	(　　 ) 63,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	63,093	100 [ 105.0]	60,089		60,100
c	(　　 ) 83,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	83,264	100 [ 105.0]	79,299		79,300
d	(　　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100,000	100 [ 107.1]	93,371		93,400
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 81,000 円／㎡]

横浜緑 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
177,000	（　 68.3 ％） 120,891	12,000		1,440	10,000	97,451
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 87,014		1　　(1+r)^m　： 0.8890　 77,355		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		77,400

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４０６１２Ｄ -12	188,617	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	186,786	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	187,000
	b	１０４０６０８ -24	156,622	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	149,079		149,000
	c	１０４０６１２Ｄ -26	194,913	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.9]	100 [104.0]	189,501		190,000

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 -1.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +2.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

177,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 -14	180,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	176,471	[100.0] 100	176,000

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +2.0

環境　　 0.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

177,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,225 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     18 ｍ、西     30 ｍ、南     25 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     16　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    139 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.7 ％

＊擁壁工事の概要
　間知ブロック、一部ＲＣ擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　対象地西方の幅員４．５ｍ舗装市
　道を６ｍに拡幅。区画街路は幅員
　６ｍアスファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　対象地西方市道に配管の下水道に
　接続。
　
　