鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０２Ｄ -11	横浜市緑区		更地	（　）	台形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０４０６０２ -2	横浜市緑区		建付地	（　）	不整形	北東4m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０６０２Ｄ -16	横浜市緑区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０６０１ -41	横浜市緑区		更地	（　）	不整形	南西4m市道、北東2m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０４０６０１ -40	横浜市緑区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		商業高度6種最高20m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,439	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	251,190	100 [ 78.9]	318,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 297,911	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	323,082	100 [ 91.4]	353,481		364,000
c	(　 ) 217,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,000	100 [ 63.4]	342,271		353,000
d	(　 ) 223,046	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	233,745	100 [ 82.0]	285,055		294,000
e	(　 ) 568,851	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.6]	432,859	100 [ 97.0]	446,246		460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 348,000 円／㎡]

横浜緑 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,646,918	547,455	3,099,463	1,630,980	1,468,483	（　0.9718） 1,427,072	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	30,363,234 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	130 ㎡	10.1 m x 12.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を勘案し、平均賃貸面積約３３㎡の２階建アパートを想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,311	150,215	1.0	150,215
							1.0	150,215
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,358	153,270	1.0	153,270
							1.0	153,270
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		303,485		303,485
								303,485

⑨年額支払賃料	303,485 円　×　12ヶ月　＝　 3,641,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,641,820 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,673 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,496,147 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	303,485 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 303,485 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,646,918 円　　　　（　 28,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０９Ｔ　　　　-1	2,772 ( 2,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６０９Ｔ　　　　-2	2,345 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,394
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,255 円	3,641,820　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 547,455 円　（　　　　　　 4,211 円／㎡）　　（経費率　　 15.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,630,980 円（　　　　　 12,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,646,918 円
②総費用	547,455 円
③純収益　①－②	3,099,463 円
④建物等に帰属する純収益	1,630,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,468,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,427,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,363,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜緑 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 -12

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　渡辺　康男

TEL.

鑑定評価額

43,400,000 円

１㎡当たりの価格

334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区長津田４丁目１９５９番７３｢長津田４－４－５｣				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	住宅、アパートが混在する駅に近い既成住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	長津田 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

長津田駅北西方

200m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅、アパートが見られる駅至近の住宅地域として熟成しており、概ね現在の住環境を維持するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東急田園都市線及びＪＲ横浜線の沿線を主として、緑区西部中心の圏域に存する住宅地域。需要者は都
心部や横浜市内への通勤者で需要者層は広範囲に及ぶ。圏外からの転入者も多い。近隣地域は、住宅、アパートが混在
する既成住宅地域であり、駅から至近のため人気が高く需要は底堅い。市場での需要の中心価格帯は土地は標準規模で
３，５００～４，０００万円程度、新築戸建住宅では５，０００万円～５，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅から徒歩圏にあり利便性からアパートなどの収益物件も多く混在するが、主に資産活用が中心で賃貸物件
を経営する投資需要は相対的に少ない。戸建住宅としての利用が多い住宅街であり、自己使用目的の取引を中心として
市場が形成されている。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地
との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜緑 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 289,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[103.0]

100
[ 88.1]

[103.0]
100

335,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあるがワクチン接種率の上昇、低
金利政策等を背景に利便性、希少性の高い地
域を中心に取引市場は堅調な動きをみせてい
る。

駅から徒歩圏の区西部中心の住宅街。２路線
利用可能な駅から至近で利便性が高く需要は
堅調。環境要因に大きな変動は無い。

個別的要因に変動はない。南道路で方位が優
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０１ -21	横浜市緑区		更地	（　）	正方形	南東4.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０４０６０２ -2	横浜市緑区		建付地	（　）	不整形	北東4m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０６０２ -5	横浜市緑区		建付地	（　）	不整形	東4.5m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０４０６０１ -37	横浜市緑区		更地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 324,639	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	319,596	100 [ 96.1]	332,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 297,911	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	317,981	100 [ 96.2]	330,542		340,000
c	(　 ) 344,760	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,587	100 [ 97.5]	358,551		369,000
d	(　 ) 301,220	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	318,976	100 [ 97.6]	326,820		337,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

横浜緑 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,289,461	542,167	2,747,294	1,630,980	1,116,314	（　0.9718） 1,084,834	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	23,081,574 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	130 ㎡	10.1 m x 12.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３３㎡（１ＤＫ、各階２戸）の共同住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積に未算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,072	134,680	2.0	269,360
							1.0	134,680
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,136	138,840	2.0	277,680
							1.0	138,840
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		273,520		547,040
								273,520

⑨年額支払賃料	273,520 円　×　12ヶ月　＝　 3,282,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,282,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,150,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	547,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,520 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,289,461 円　　　　（　 25,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０９Ｔ　　　　-2	2,345 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,136 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６０６Ｔ　　　　-25	2,020 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 93.1]	100 [ 96.0]	2,152
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,467 円	3,282,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,167 円　（　　　　　　 4,171 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,630,980 円（　　　　　 12,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,289,461 円
②総費用	542,167 円
③純収益　①－②	2,747,294 円
④建物等に帰属する純収益	1,630,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,116,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,084,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,081,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）