鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０８ -6	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、北4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０６０８ -19	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m市道、西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０４０６０５Ｄ -17	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6.5m市道、南西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０６０５Ｄ -16	横浜市緑区		更地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０４０６１０Ｄ -5	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	174,039	100 [ 93.5]	186,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 192,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	181,801	100 [ 99.0]	183,637		189,000
c	(　 ) 195,467	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	185,982	100 [ 93.5]	198,911		205,000
d	(　 ) 194,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,533	100 [ 92.6]	210,079		216,000
e	(　 ) 216,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	209,830	100 [ 102.6]	204,513		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

横浜緑 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地内の既存住宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,861,863	494,367	2,367,496	1,614,080	753,416	（　0.9699） 730,738	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,547,617 円　　　　（　 82,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	188 ㎡	13.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

用途地域、周辺利用状況から２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外側階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,793	116,545	2.0	233,090
							1.0	116,545
2～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,868	121,420	2.0	242,840
							1.0	121,420
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		237,965		475,930
								237,965

⑨年額支払賃料	237,965 円　×　12ヶ月　＝　 2,855,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保するので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,855,580 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,223 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,741,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,930 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,965 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,937 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,861,863 円　　　　（　 15,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０４Ｔ　　　　-17	1,925 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,925	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,868 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６０４Ｔ　　　　-18	1,974 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,974
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	20,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,667 円	2,855,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,367 円　（　　　　　　 2,630 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,614,080 円（　　　　　 8,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,861,863 円
②総費用	494,367 円
③純収益　①－②	2,367,496 円
④建物等に帰属する純収益	1,614,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	753,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	730,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,547,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜緑 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 -11

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　佐藤　三千代

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区東本郷２丁目５４０番４｢東本郷２－２１－１５｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	鴨居 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　６
．５ｍ市道

交通

施設

鴨居駅南東方

1.1km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の建ち並ぶ高台住宅地域であり、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するもの
と思料する。一般的要因の影響を受け、地価は若干の上昇で推移と予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ横浜線沿線で、緑区および隣接区内にある低層住宅地域である。需要の中心は東京・横浜方面への通
勤者層で、圏内のほか圏外からの需要者も見られる。環境良好であるが規模が大きく総額の張る物件が多い。新規の宅
地供給は限られ中古の住宅取引が中心となる。中心価格帯は土地は１５０㎡程度で３千万円台前半～中頃まで、新築戸
建は４千万円台後半～５千万円台中頃までが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣および周辺地域には収益物件も散見されるものの、中規模一般住宅を中心とする高台住宅地域である。地域内の土
地取引は居住の快適性を重視した自用の取引が中心であり、収益目的での土地需要は少ない。本件評価では、市場の実
勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、単価と総額との関連をも考慮して鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　緑 -4                      　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    196,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響も和らぎ土地需要は
全体的には回復基調にある。当区も利便性や
環境に優れた地域を中心に価格上昇地点が見
られる。

やや距離はあるものの駅徒歩圏の住宅地域で
ある。特段の変動は無いが、一般的要因の影
響を受け、需要に持ち直しの動きが見られる
。

南道路に面しているため日照等の環境面で優
る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特
段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６０８ -18	横浜市緑区		建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０４０６０８ -19	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m市道、西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０４０６１０Ｄ -5	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０４０６１０ -5	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、北西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,571	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	200,178	100 [ 100.0]	200,178	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 192,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	181,801	100 [ 94.7]	191,976		198,000
c	(　 ) 216,125	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	210,669	100 [ 107.2]	196,520		202,000
d	(　 ) 230,611	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	218,439	100 [ 101.9]	214,366		221,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

横浜緑 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,830,919	485,441	2,345,478	1,590,800	754,678	（　0.9699） 731,962	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,573,660 円　　　　（　 82,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	188 ㎡	13.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３２㎡程度の２ＤＫ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.00	100.0	64.00	1,831	117,184	2.0	234,368
							1.0	117,184
2～ 2	住宅	64.00	100.0	64.00	1,847	118,208	2.0	236,416
							1.0	118,208
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		235,392		470,784
								235,392

⑨年額支払賃料	235,392 円　×　12ヶ月　＝　 2,824,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,824,704 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,711,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	470,784 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,392 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,830,919 円　　　　（　 15,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６１０Ｔ　　　　-23	1,786 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,928 円/㎡　月額支払賃料（　 1,847 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６０８Ｔ　　　　　-21	1,771 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,500 円	20,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,741 円	2,824,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,200 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 485,441 円　（　　　　　　 2,582 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,590,800 円（　　　　　 8,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,830,919 円
②総費用	485,441 円
③純収益　①－②	2,345,478 円
④建物等に帰属する純収益	1,590,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	754,678 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	731,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,573,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,800 円／㎡）