鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１２ -14	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０４０６０８ -12	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、西5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０４０６０５Ｄ -29	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０６０１ -27	横浜市緑区		更地	（　）	台形	南2.6m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e	１０４０６０１ -21	横浜市緑区		更地	（　）	正方形	南東4.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,587	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	267,678	100 [ 82.2]	325,642	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	329,000
b	(　 ) 311,958	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	304,992	100 [ 92.2]	330,794		334,000
c	(　 ) 368,372	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	369,477	100 [ 99.0]	373,209		377,000
d	(　 ) 249,655	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	261,249	100 [ 86.7]	301,325		304,000
e	(　 ) 324,639	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	318,020	100 [ 92.2]	344,924		348,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 329,000 円／㎡]

横浜緑 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,109,808	3,003,577	14,106,231	9,080,400	5,025,831	（　0.9504） 4,776,550	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	101,628,723 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	520 ㎡	28.0 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、ＲＣ造４階建共同住宅（２ＤＫタイプ、１６戸）を想定。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

同種マンションの標準的な有効率を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	160.00	85.0	136.00	2,325	316,200	1.0	316,200
							1.0	316,200
2～ 2	居宅	160.00	95.0	152.00	2,397	364,344	1.0	364,344
							1.0	364,344
3～ 3	居宅	160.00	95.0	152.00	2,421	367,992	1.0	367,992
							1.0	367,992
4～ 4	居宅	160.00	95.0	152.00	2,469	375,288	1.0	375,288
							1.0	375,288
～

計		640.00	92.5	592.00		1,423,824		1,423,824
								1,423,824

⑨年額支払賃料	1,423,824 円　×　12ヶ月　＝　 17,085,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,085,888 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 683,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,402,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,423,824 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,423,824 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 693,687 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,109,808 円　　　　（　 32,903 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６１２Ｔ　　　　-10	2,267 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.2]	100 [101.0]	2,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６１２Ｔ　　　　-11	2,488 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	2,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	512,577 円	17,085,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,003,577 円　（　　　　　　 5,776 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,080,400 円（　　　　　 17,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,109,808 円
②総費用	3,003,577 円
③純収益　①－②	14,106,231 円
④建物等に帰属する純収益	9,080,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,025,831 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,776,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,628,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜緑 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 -5

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　渡辺　康男

TEL.

鑑定評価額

165,000,000 円

１㎡当たりの価格

318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区中山１丁目３２１番５外｢中山１－２１－１６｣				②地積　(㎡)	520 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ4	共同住宅、事務所、一般住宅等が混在する地域	北東6.5m市道	水道、ガス、下水	中山 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 180 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 520 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中山駅から徒歩圏の混在住宅
地

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

中山駅北方

200m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、事務所、一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、概ね現在の住環境を維持するものと予
測。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横浜線の沿線を主として、緑区中央部中心の圏域に存する住宅地域。需要者は、投資用賃貸マンシ
ョンの建築を目的とする不動産業者や個人投資家などである。圏外からの転入者も認められる。近隣地域は、共同住宅
、事務所、一般住宅等が混在する住宅地域であり、駅接近性、低金利を反映し需要は底堅い。賃貸マンション素地市場
の需要の中心価格帯の把握が難しいが単価では、坪１００～１５０万円程度と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、敷地規模の比較的大きい賃貸マンション等が見られる住宅地域に位置する。賃貸経営により収益獲得を目的
とする投資需要は多いが、収益価格は比準価格よりやや低位に試算された。これは市場において元本価値に見合うだけ
の賃料水準や立地競争力等が相対的に低いと考えられる。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜緑 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 241,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[103.0]

100
[ 75.5]

[101.0]
100

318,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    312,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあるがワクチン接種率の上昇、低
金利政策等を背景に利便性、希少性の高い地
域を中心に取引市場は堅調な動きをみせてい
る。

駅から徒歩圏の区中央部の住宅街。２路線利
用可能な駅から至近で利便性が高く需要は堅
調。環境要因に大きな変動は無い。

個別的要因に変動はない。北東道路で方位が
優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　 -15.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１２ -14	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０４０６１２ -3	横浜市緑区		建付地	（　）	不整形	南4.5m私道、北東4.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,180)
c	１０４０６０２Ｄ -9	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０４０６１０ -1	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,587	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	243,637	100 [ 78.0]	312,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 298,674	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	279,886	100 [ 82.4]	339,667		343,000
c	(　 ) 254,796	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	241,588	100 [ 75.5]	319,984		323,000
d	(　 ) 260,068	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	253,810	100 [ 75.7]	335,284		339,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.7	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

横浜緑 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,065,366	2,942,537	14,122,829	8,685,600	5,437,229	（　0.9504） 5,167,542	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	109,947,702 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	520 ㎡	28.0 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３４～３８㎡（２ＤＫ、各階４戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

内階段のため。標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	85.0	136.00	2,323	315,928	2.0	631,856
							1.0	315,928
2～ 2	住宅	160.00	95.0	152.00	2,395	364,040	2.0	728,080
							1.0	364,040
3～ 3	住宅	160.00	95.0	152.00	2,419	367,688	2.0	735,376
							1.0	367,688
4～ 4	住宅	160.00	95.0	152.00	2,443	371,336	2.0	742,672
							1.0	371,336
～

計		640.00	92.5	592.00		1,418,992		2,837,984
								1,418,992

⑨年額支払賃料	1,418,992 円　×　12ヶ月　＝　 17,027,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 592.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保され計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,027,904 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 681,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,346,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,837,984 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,418,992 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 691,333 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,065,366 円　　　　（　 32,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６１２Ｔ　　　　-10	2,267 ( 2,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.1]	100 [101.0]	2,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,395 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０６１２Ｔ　　　　-11	2,488 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,515
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	510,837 円	17,027,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 385,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,942,537 円　（　　　　　　 5,659 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,685,600 円（　　　　　 16,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,065,366 円
②総費用	2,942,537 円
③純収益　①－②	14,122,829 円
④建物等に帰属する純収益	8,685,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,437,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,167,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,947,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）