鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０４０６０２ＲＤ -4	横浜市緑区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北2.7m市道		｢調区｣風致地区
b	１０４０６０２ＲＤ -1	横浜市緑区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北4.5m市道		｢調区｣
c	１０４０６０２ＲＤ -3	横浜市緑区		森林の土地所有権		不整形	東3m市道		｢調区｣風致地区
d	１０４０６０２ＲＤ -5	横浜市旭区		森林の土地所有権		不整形	東7m市道		｢調区｣
e	１０４０６０７ＲＤ -2	横浜市戸塚区		森林の土地所有権		ほぼ整形	北東5.3m私道		１低専

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,501	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 100.0]	8,874	100 [ 80.3]	11,051	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	11,100
b	(　 ) 15,847	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	15,118	100 [ 123.2]	12,271		12,300
c	(　 ) 14,409	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	13,631	100 [ 112.2]	12,149		12,100
d	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 105.0]	13,483	100 [ 124.8]	10,804		10,800
e	(　 ) 14,315	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	14,115	100 [ 159.1]	8,872		8,870

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -25.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 11,600 円／㎡]

横浜旭 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 7.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
82,000	（　 60.0 ％） 49,200	21,000		1,470	5,000	21,730
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 16.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 15.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 18,733		1　　(1+r)^m　： 0.4810　 9,011		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,010

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４０６１１ -4	75,160	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	78,784	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	78,800
	b	１０４０６０２ -1001	72,840	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.1]	85,815		85,800
	c	１０４０６０２ -1005	79,608	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [113.3]	82,662		82,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +6.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 +10.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

82,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 3-1	80,000	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	80,000	[100.0] 100	80,000

⑨地域要因の比較の内訳

街路　 0.0

交通・接近　 0.0

環境　 0.0

行政　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

82,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：社会福祉施設
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     0ｍ、西   100ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林  95 ％、その他   5 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  40.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存の未舗装市道を拡幅し開発道
　路として整備
　
　
＊排水工事の概要
　最寄りの公共下水道本管から延長
　整備
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　植栽等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

横浜旭 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

植林による林業事業が行われる地域でなく、収益価格等の把握が困難であるため適用しな
い。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜旭 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 13-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭一

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						73.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

横浜市旭区川井宿町８２番

②地積(㎡)

2,644

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近い雑木
林の多い地域

南東2.7m未舗装市道

鶴ケ峰

4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 100 ｍ、西　 200 ｍ、南　 200 ｍ、北　 300 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,600 ㎡程度、形状　　ほぼ整形、方位・傾斜度(　南西　)向　3 °

④地域的特性

特記

事項

起伏の少ない雑木林地

道

路

２．７ｍ未舗装市道

交通

施設

鶴ケ峰駅北西方

4.3km

法令

規制

｢調区｣
地森計
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺一体が市街化調整区域内にあり大きな環境変化はない。市立中学校が近くにあり、周囲には果樹園や家庭菜
園も見られ、当分の間、現状のまま推移するものと推測される。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 11,300 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 9,180 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内を中心に市内大都市近郊の市街化区域に近接した林地地域と判定した。林地取引市場では、公
共事業目的の需要が主であるが、民間においては資材置場及び駐車場等を目的とした取引が散見されるだけで、ある程
度まとまった道路条件が良好な物件は、社会福祉施設等に転用されるほか行政を主体とした取引となっている。また、
家庭菜園へ転用した小規模画地の事例が散見されるが、長期保有目的での取引は少なく価格水準は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内の林地の取引であり、取引事例は少ないものの、客観的かつ実証的な価格である。一方、控除後価格は
、１５年後に社会福祉施設の宅地分譲目的の開発を行うことを想定して、その素地価格を求めた理論的な価格ではある
が、不確定要素が多く低位に求められた。本件では、比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、他の林地の標準
地との比較検討を行い上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　■基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 横浜磯子 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 8,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[ 100.0]

100
[ 70.4]

[ 100.0]
100

　　11,100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 11,300 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -2.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

林地の需要は公共事業目的を除いて一般土地より弱
含みであり、地価も引き続き下落基調が続いている
。

市街化調整区域内の大規模開発は少ない。都市近郊
林地地域であり、特別な変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +3.5
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

３　試算価格算定内訳

横浜旭 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０４０６０７ＲＤ -2	横浜市戸塚区		森林の土地所有権		ほぼ整形	北東5.3m私道		１低専
b	１０４０６０２ＲＤ -2	横浜市旭区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		｢調区｣風致地区
c	１０４０６０２ＲＤ -1	横浜市緑区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北4.5m市道		｢調区｣
d	１０４０６０２ＲＤ -3	横浜市緑区		森林の土地所有権		不整形	東3m市道		｢調区｣風致地区
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,315	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	14,100	100 [ 119.7]	11,779	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	11,800
b	(　 ) 18,151	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ 100.0]	17,116	100 [ 141.1]	12,130		12,100
c	(　 ) 15,847	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	15,039	100 [ 140.8]	10,681		10,700
d	(　 ) 14,409	100 [ 100.0]	[ 94.1] 100	100 [ 100.0]	13,559	100 [ 123.8]	10,952		11,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.22	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +16.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.22	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.22	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +17.3	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.22	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 11,300 円／㎡]

横浜旭 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 7.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
82,600	（　 60.0 ％） 49,560	21,000		1,470	4,950	22,140
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 16.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 15.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 19,087		1　　(1+r)^m　： 0.4810　 9,181		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		9,180

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

82,600 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	横浜緑 -20	140,000	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [168.4]	82,553	[100.0] 100	82,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　 +2.0

交通・接近　 +6.5

環境　 +55.0

行政　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

82,600 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：宅地分譲
＊想定用途モデル：社会福祉施設
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     0ｍ、西   100ｍ、南    50ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林  95 ％、その他   5 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  5,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  40.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　舗装はアスファルト、隅切、勾配
　等を考慮し、既存の市道を拡幅整
　備等
　
＊排水工事の概要
　公共下水・個別浄化槽、側溝等整
　備等
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由

横浜旭 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

面積が小規模のため林業経営の想定は困難なため。