鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１１ -502	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、北西5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０４０６１０ -503	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	袋地等	南西11m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０４０６０６Ｄ -550	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	北西25m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０４０６０６Ｄ -540	横浜市南区		更地	（　）	不整形	北東22.5m市道、西4m、南3m、三方路		近商高度6種最高20m (92,329)
e	１０４０６０６Ｄ -520	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	北24m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 399,122	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	397,572	100 [ 79.0]	503,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	513,000
b	(　 ) 417,725	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	499,304	100 [ 95.4]	523,379		534,000
c	(　 ) 756,980	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	780,446	100 [ 127.4]	612,595		625,000
d	(　 ) 679,719	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	701,319	100 [ 111.5]	628,986		642,000
e	(　 ) 318,979	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	332,376	100 [ 65.0]	511,348		522,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

横浜旭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,693,017	8,808,562	38,884,455	29,541,000	9,343,455	（　0.9278） 8,668,858	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	188,453,435 円　　　　（　 423,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	310.00	ＲＣ8	1,740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	445 ㎡	14.5 m x 30.7 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４階以上は住宅（平均専有面積約３２㎡、１ＤＫ、各階５戸）を想定した。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

内階段のため。標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	4,043	905,632	8.0	7,245,056
							0.0	0
2～ 2	店舗	280.00	85.0	238.00	3,032	721,616	4.0	2,886,464
							0.0	0
3～ 3	店舗	280.00	85.0	238.00	2,830	673,540	4.0	2,694,160
							0.0	0
4～ 8	住宅	180.00	90.0	162.00	2,224	360,288	2.0	720,576
							1.0	360,288
～

計		1,740.00	86.8	1,510.00		4,102,228		16,428,560
								1,801,440

⑨年額支払賃料	4,102,228 円　×　12ヶ月　＝　 49,226,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,226,736 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,979,524 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,679,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,428,560 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 154,428 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,801,440 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 859,377 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,693,017 円　　　　（　 107,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０１Ｔ　　　　-504	4,390 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,070 円/㎡　月額支払賃料（　 4,043 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６０１Ｔ　　　　-505	2,904 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 79.2]	100 [105.0]	3,715
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,150,000 円	430,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,489,762 円	49,658,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 653,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,655,000 円	430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,808,562 円　（　　　　　　 19,795 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	430,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,541,000 円（　　　　　 66,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,693,017 円
②総費用	8,808,562 円
③純収益　①－②	38,884,455 円
④建物等に帰属する純収益	29,541,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,343,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,668,858 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,481 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,453,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜旭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 5-3

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　松原　哲朗

TEL.

鑑定評価額

222,000,000 円

１㎡当たりの価格

498,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区二俣川１丁目２番５				②地積　(㎡)	445 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ8	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域	北西22m県道、南西側道	水道、ガス、下水	二俣川 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 250 ｍ、南 250 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

二俣川

180m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

二俣川駅南口再開発、東急直通線運行の影響等により、地域の活性化がさらに進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 522,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 398,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、横浜市内広範に立地する駅前商業地域である。中心となる需要者層は、自用の店舗・事務所等を
指向する法人、賃貸経営を手掛ける法人等である。立地条件が優ることから、マンション等への転用も含め、需要は根
強いこともあり、市場においては相応の希少性を反映した値付けがなされると思料する。同等の取引事例は少ないため
、一定の相場を見出すことは困難であるが、坪当たり１５０～２００万円前後が相場であると分析する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、賃貸店舗・事務所、自用の店舗、共同住宅が混在する商業地域であるが、収益性、投資採算性に着目した
需要はあるものの、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。一方で、実
際の取引事例から求めた比準価格は規範性が高い。以上より、本件では、市場の実態を反映し、実証的な比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 306,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 64.6]

[102.0]
100

496,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による停滞感はあるものの、不動産
市場における影響は限定的であり、株価や金
融政策の下支えにより取引価格は概ね安定的
に推移している。

二俣川駅に隣接した商業地域内に位置してお
り、ＪＲ直通線により利便性が向上したほか
、希少性も高いため、地価は上昇傾向を続け
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０６１１ -502	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、北西5.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０４０６０６Ｄ -521	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、東7.2m、二方路		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０４０６０６Ｄ -509	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０４０６１０Ｄ -504	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 399,122	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	395,247	100 [ 77.6]	509,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	520,000
b	(　 ) 366,479	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	369,385	100 [ 72.5]	509,497		520,000
c	(　 ) 354,387	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	361,829	100 [ 70.3]	514,693		525,000
d	(　 ) 384,272	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	388,115	100 [ 75.6]	513,380		524,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 522,000 円／㎡]

横浜旭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,494,459	9,175,935	38,318,524	29,541,000	8,777,524	（　0.9278） 8,143,787	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	177,038,848 円　　　　（　 398,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	280.00	ＲＣ8	1,740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	445 ㎡	14.5 m x 30.7 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗をフロア貸し、４階以上に専有面積約３２㎡、各階５戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

標準的な共用部分割合を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	4,050	907,200	8.0	7,257,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	280.00	85.0	238.00	3,038	723,044	4.0	2,892,176
							0.0	0
3～ 3	店舗	280.00	85.0	238.00	2,835	674,730	4.0	2,698,920
							0.0	0
4～ 8	住宅	180.00	90.0	162.00	2,228	360,936	2.0	721,872
							1.0	360,936
～

計		1,740.00	86.8	1,510.00		4,109,654		16,458,056
								1,804,680

⑨年額支払賃料	4,109,654 円　×　12ヶ月　＝　 49,315,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,315,848 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,984,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,762,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,458,056 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 154,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,804,680 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 576,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,494,459 円　　　　（　 106,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０６０４Ｔ　　　　-26	3,032 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,077 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０６０２Ｔ　　　　-510	2,900 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,028
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,150,000 円	430,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,492,435 円	49,747,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,018,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,655,000 円	430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	430,000 円	430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,175,935 円　（　　　　　　 20,620 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	430,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,541,000 円（　　　　　 66,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,494,459 円
②総費用	9,175,935 円
③純収益　①－②	38,318,524 円
④建物等に帰属する純収益	29,541,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,777,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,143,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,038,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 398,000 円／㎡）