鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０５ -19	横浜市磯子区		建付地	（　）	不整形	北西20m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０４０５１０ -15	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０４０５０５Ｄ -33	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北22m市道、南4.5m、二方路		１住居高度4種最高20m 地区計画等 (80,200)
d	１０４０５１０ -28	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	不整形	北東18m道道、南西4m、二方路		近商高度6種最高20m (90,300)
e	１０４０５０５Ｄ -46	横浜市金沢区		建付地	（　）	不整形	南西5.5m市道、南東4.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,315	100 [ 68.6]	181,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 204,523	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	227,930	100 [ 108.0]	211,046		211,000
c	(　 ) 239,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	232,319	100 [ 106.9]	217,324		217,000
d	(　 ) 236,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	249,311	100 [ 121.0]	206,042		206,000
e	(　 ) 292,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	283,579	100 [ 128.0]	221,546		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

横浜港南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,588,269	730,260	2,858,009	2,435,840	422,169	（　0.9481） 400,258	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,005,160 円　　　　（　 97,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.00	ＲＣ3	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	82 ㎡	9.8 m x 9.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用に合わせ、３階建の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

階段室等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.00	80.0	51.20	2,865	147,000	6.0	882,000
							1.0	147,000
2～ 2	住居	48.00	85.0	40.80	2,006	82,000	1.0	82,000
							1.0	82,000
3～ 3	住居	48.00	85.0	40.80	2,006	82,000	1.0	82,000
							1.0	82,000
～

～

計		160.00	83.0	132.80		311,000		1,046,000
								311,000

⑨年額支払賃料	311,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,732,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,732,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 298,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,433,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,046,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,623 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 311,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 145,206 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,588,269 円　　　　（　 43,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０８Ｔ　　　　-38	3,011 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,011	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５０６Ｔ　　　　-505	2,432 ( 2,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.5]	2,812
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,960 円	3,732,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,100 円	34,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 730,260 円　（　　　　　　 8,906 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,435,840 円（　　　　　 29,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,588,269 円
②総費用	730,260 円
③純収益　①－②	2,858,009 円
④建物等に帰属する純収益	2,435,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	400,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,005,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横浜港南 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 5-7

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　鈴木　幹森

TEL.

鑑定評価額

16,100,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外｢芹が谷２－８－３５｣				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	1:1	店舗兼共同住宅Ｓ4	中低層の店舗、事務所等が多い近隣商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	上大岡 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 250 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

小規模店舗が建ち並ぶ商業地
域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

上大岡駅北西方

3.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに近隣型の店舗が連たんする近隣商業地域である。背後に新興の分譲住宅があるが、その他の地域
要因については格別の変動要因は認められず、当面は現状維持で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は横浜市南部を中心としたＪＲ線、京急本線、ブルーライン沿いの近隣型の商業地域である。需要者
の中心は、小規模画地は自用又は賃貸用の店舗兼住宅を経営する個人事業者で、大中規模の土地は店舗付マンション用
地として開発する事業者等も見受けられる。近隣地域は駅から遠い近隣商業地域に位置し、中低層の店舗、事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ、商圏が狭い、繁華性が劣る地域であるが、景気回復により地価は横這い傾向となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅からは遠い商業地域で、賃貸物件も見受けられるが、事業者向け賃貸市場の熟成度がやや低く、繁華性も低い。比準
価格は実際の取引を反映した価格であるが、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、比準価
格に比べ低位に試算された。よって、採用事例は広域となったが、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけ、単価と総額との関連を考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[128.5]

[100.0]
100

195,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は景気持ち直しにより上昇傾向。港南区
の人口はやや増加に転じているが高齢化率も
高く、利便性等が劣る丘陵地や郊外では、下
落傾向。

背後に新興の住宅があるが、周辺住民を対象
とした商圏が狭い商業地域で、地価は横這い
傾向。

他の不動産との比較では、個別的要因の優劣
はなく、競争力は普通程度である。個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５１０Ｄ -12	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、東1.7m、二方路		近商 (90,400)
b	１０４０５０５Ｄ -27	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北東22m市道、南西2.5m、二方路		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０５０３Ｄ -17	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０４０５０５Ｄ -9	横浜市港南区		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	198,752	100 [ 107.4]	185,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 188,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.7]	286,836	100 [ 130.8]	219,294		219,000
c	(　 ) 171,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	171,946	100 [ 91.0]	188,952		189,000
d	(　 ) 300,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,956	100 [ 107.0]	281,267		281,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

横浜港南 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,692,643	711,134	2,981,509	2,557,500	424,009	（　0.9425） 399,628	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,992,560 円　　　　（　 97,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.00	Ｓ3	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	82 ㎡	9.8 m x 9.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部分貸しの店舗、平均専有面積４２㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

当該店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.00	87.5	56.00	2,985	167,160	6.0	1,002,960
							0.0	0
2～ 2	居宅	48.00	87.5	42.00	1,900	79,800	1.0	79,800
							1.0	79,800
3～ 3	居宅	48.00	87.5	42.00	1,900	79,800	1.0	79,800
							1.0	79,800
～

～

計		160.00	87.5	140.00		326,760		1,162,560
								159,600

⑨年額支払賃料	326,760 円　×　12ヶ月　＝　 3,921,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,921,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,607,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,162,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 159,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 74,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,692,643 円　　　　（　 45,032 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０３Ｔ　　　　-17	2,946 ( 2,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,953	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０５０３Ｔ　　　　-18	4,012 ( 3,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	3,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,634 円	3,921,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,134 円　（　　　　　　 8,672 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9425

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,557,500 円（　　　　　 31,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,692,643 円
②総費用	711,134 円
③純収益　①－②	2,981,509 円
④建物等に帰属する純収益	2,557,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	424,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,992,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,500 円／㎡）