鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５１１ -24	横浜市磯子区		建付地	（　）	不整形	南4.1m市道、西4m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０４０５０８Ｄ -2	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０４０５０８ -42	横浜市磯子区		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０４０５０８ -28	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０４０５０８ -21	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,317	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	199,894	100 [ 92.1]	217,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 221,282	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	228,282	100 [ 93.9]	243,112		248,000
c	(　 ) 215,032	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	204,667	100 [ 91.1]	224,662		229,000
d	(　 ) 233,013	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.7]	201,066	100 [ 91.2]	220,467		225,000
e	(　 ) 163,826	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	197,809	100 [ 89.0]	222,257		227,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

横浜港南 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,632,078	544,510	3,087,568	1,829,880	1,257,688	（　0.9696） 1,219,454	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	25,405,292 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	144 ㎡	14.5 m x 10.0 m	前面道路：市道　 3.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプのアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	78.00	100.0	78.00	1,900	148,200	1.0	148,200
							1.0	148,200
2～ 2	共同住宅	78.00	100.0	78.00	1,975	154,050	1.0	154,050
							1.0	154,050
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		302,250		302,250
								302,250

⑨年額支払賃料	302,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,627,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,627,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,481,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 302,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,632,078 円　　　　（　 25,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０４Ｔ　　　　-26	1,956 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０４Ｔ　　　　-25	2,106 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,152
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,810 円	3,627,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,900 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 544,510 円　（　　　　　　 3,781 円／㎡）　　（経費率　　 15.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,829,880 円（　　　　　 12,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,632,078 円
②総費用	544,510 円
③純収益　①－②	3,087,568 円
④建物等に帰属する純収益	1,829,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,257,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,219,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,405,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
横浜港南 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 -34

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　北見　文彦

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区上大岡西３丁目６８２番３｢上大岡西３－１７－４｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1.5:1	住宅ＬＳ2	一般住宅を中心とする既成住宅地域	東3.9m市道	水道、ガス、下水	港南中央 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　３
．９ｍ市道

交通

施設

港南中央駅東方

700m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

上大岡駅から徒歩圏内の利便性良好な住宅地域として熟成しており、需要は底堅く安定しており、価格もやや上
昇傾向で推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港南区を中心に地下鉄ブルーライン及び京浜急行線沿線の住宅地域であり、需要者は自用目的の給与所
得者層が中心である。標準地の所在する地域は、利便性が良好で、行政的条件にも比較的恵まれている。そのため、需
要は依然として安定的に推移しており、また細分化傾向による土地単価の上昇も認められ、小規模なものについては、
高額で取引される事例も多い。取引の中心的価格帯は、標準的な画地規模１５０㎡で３５００万円程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価
格が求められた。一方、周囲の賃貸用建物は、遊休土地の利活用を前提としたものが多く、賃貸事業を目的として土地
を購入する需要は殆ど認められないため、収益価格の規範性はやや劣るものと思料する。よって、比準価格を標準とし
、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港南 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[101.0]

100
[142.5]

[102.0]
100

228,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港南区の高齢化率は引き続き上昇傾向であり
、さらに米中貿易摩擦や新型コロナによる地
域経済への影響には引き続き注視を要する。

最寄駅まで平坦な道程の徒歩圏内の住宅地域
であり、利便性が良好で、地価は安定的に推
移している。

個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０７ -41	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.2m市道、東8m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０４０５０４ -25	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０５０８Ｄ -6	横浜市港南区		建付地	（　）	不整形	北3.2m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０４０５０８ -33	横浜市港南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、西4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	184,228	100 [ 82.3]	223,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 178,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	198,232	100 [ 81.5]	243,229		248,000
c	(　 ) 219,470	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.8]	185,663	100 [ 79.2]	234,423		239,000
d	(　 ) 289,892	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.7]	293,672	100 [ 129.2]	227,300		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

横浜港南 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,664,884	570,293	3,094,591	1,955,000	1,139,591	（　0.9696） 1,104,947	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	23,019,729 円　　　　（　 160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	144 ㎡	14.5 m x 10.0 m	前面道路：市道　 3.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパートの需要が多いため、２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,930	150,540	1.0	150,540
							1.0	150,540
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,980	154,440	1.0	154,440
							1.0	154,440
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		304,980		304,980
								304,980

⑨年額支払賃料	304,980 円　×　12ヶ月　＝　 3,659,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,659,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,390 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,513,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	304,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,586 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,664,884 円　　　　（　 25,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０８Ｔ　　　　-35	2,028 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,113	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,065 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０８Ｔ　　　　-36	2,191 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,026
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,000 円	25,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,793 円	3,659,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,500 円	25,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,293 円　（　　　　　　 3,960 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,955,000 円（　　　　　 13,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,664,884 円
②総費用	570,293 円
③純収益　①－②	3,094,591 円
④建物等に帰属する純収益	1,955,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,139,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,104,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,019,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,000 円／㎡）