別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 横浜港南 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -32 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　飯田　俊雄   TEL.

鑑定評価額 34,100,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日野南５丁目２６３０番６１ ｢日野南５－４５－２０｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 港南台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       209 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 港南台駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅を主体とする住宅地であり、大きな変動要因はなく、当分このままを維持していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ根岸線を中心に京急本線、市営地下鉄ブルーライン等を最寄駅とする港南区を中心に横浜市 南部の住宅地域である。主に需要者の中心は、横浜及び東京都心へ通勤する取得者層である。マンション開発などは見 られるが、戸建大規模開発等はほとんどなく、住宅地として熟成しており、需給の中心は、中小規模画地である。中規 模以上は細分化の傾向にある。土地取引は中規模で３０００～４０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅等が存する区画整然とした住宅地域であり、地区計画等からアパート等の収益物件等はなく 賃貸市場は形成されていない。戸建住宅としての利用が多くこれをもとに価格が形成されており、主に自用目的の取引 が多い。よって、多数の信頼性があり、市場性を有する取引事例より求められた比準価格を標準とし、単価と総額との 関連、不動産市場の動向にも十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [107.0] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響による景気状況は 弱いが回復傾向にある。全般的に利便性の高 い地域は安定しているが、利便性の劣る地域 は需要が弱い。 地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を 反映して当地域で地価は下落傾向に推移して いる。 北道路でありやや優位性に劣るが、個別的要 因に大きな変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％