鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０５Ｄ -14	横浜市港南区		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０５０５Ｄ -10	横浜市港南区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,60)
c	１０４０５０６ -19	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０４０５０６ -20	横浜市港南区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０４０５０６ -36	横浜市港南区		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高15m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	231,416	100 [ 115.0]	201,231	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 250,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	245,963	100 [ 98.0]	250,983		253,000
c	(　 ) 214,079	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	207,844	100 [ 96.9]	214,493		217,000
d	(　 ) 209,950	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,950	100 [ 98.9]	212,285		214,000
e	(　 ) 256,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	261,516	100 [ 131.3]	199,174		201,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

横浜港南 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,940,030	484,578	2,455,452	1,639,040	816,412	（　0.9692） 791,267	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,148,306 円　　　　（　 97,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 埋蔵文化財包蔵地	50 ％	80 ％	80 ％	166 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

アパートの需要が多いため、２階建アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	65.00	100.0	65.00	1,863	121,095	1.0	121,095
							1.0	121,095
2～ 2	居宅	65.00	100.0	65.00	1,901	123,565	1.0	123,565
							1.0	123,565
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		244,660		244,660
								244,660

⑨年額支払賃料	244,660 円　×　12ヶ月　＝　 2,935,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,935,920 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,437 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,818,483 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,660 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,660 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,198 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,940,030 円　　　　（　 17,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０６Ｔ　　　　-11	1,891 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,983 円/㎡　月額支払賃料（　 1,901 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０６Ｔ　　　　-12	1,540 ( 1,476)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	100 [ 88.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	20,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,078 円	2,935,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,578 円　（　　　　　　 2,919 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,639,040 円（　　　　　 9,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,940,030 円
②総費用	484,578 円
③純収益　①－②	2,455,452 円
④建物等に帰属する純収益	1,639,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	816,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	791,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,148,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
横浜港南 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 -29

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　草柳　青磁

TEL.

鑑定評価額

33,700,000 円

１㎡当たりの価格

203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区港南台９丁目５６１２番６５｢港南台９－５－４｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m 埋蔵文化財包蔵地
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模程度の一般住宅の多い高台の住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	港南台 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位：北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

港南台駅西方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m
埋蔵文化財包蔵地

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。近隣地域は、居住
環境良好な住宅地域であることから、需要は堅調に推移していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ根岸線、ブルーライン沿線で、港南区及びその周辺区の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の
サラリーマン等の買い替え層が中心であるが、一次取得者や圏外からの転入者も見られる。最寄り駅から徒歩圏内であ
り、区画が整い居住環境が良好であることから、需要は底堅い。土地価格は１５０㎡程度で３０００万円程度、小規模
な建売で４０００万円台前半が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的での取引が中心であり、自己使用を目的とした市場を中心に価格形成がなされている。同一需給圏
内の信頼性の高い取引事例を多数収集できたことから規範性ある比準価格が求められた。土地価格に見合う賃料を収受
できないため、収益価格は結果的に低位に試算された。従って、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、さらに
単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区は高齢化が進行している。新型コロナの
影響等による景気の悪化は否めず、需要は利
便性等により、二極化傾向にある。

最寄駅から徒歩圏内にあり、中規模の住宅地
としての環境条件は比較的良好で、地域の状
況に大きな変化はない。

西側道路であり、居住環境の快適性は良好で
あることから、個別的要因に基づく競争力は
認められる。当該要因の与える影響に格別の
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０５Ｄ -14	横浜市港南区		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０５０６ -20	横浜市港南区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０５０６ -19	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０４０５０６ -35	横浜市港南区		更地	（　）	袋地等	南西16m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	231,653	100 [ 112.6]	205,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 209,950	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,950	100 [ 102.5]	204,829		207,000
c	(　 ) 214,079	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	206,597	100 [ 100.4]	205,774		208,000
d	(　 ) 175,131	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	200,987	100 [ 104.6]	192,148		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

横浜港南 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,931,435	488,650	2,442,785	1,639,040	803,745	（　0.9692） 778,990	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,897,755 円　　　　（　 95,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 埋蔵文化財包蔵地	50 ％	80 ％	80 ％	166 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅需要が見込まれることから、１戸あたり３３㎡程度の共同住宅を想定した。仕上げは標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	65.00	100.0	65.00	1,850	120,250	2.0	240,500
							1.0	120,250
2～ 2	居宅	65.00	100.0	65.00	1,900	123,500	2.0	247,000
							1.0	123,500
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		243,750		487,500
								243,750

⑨年額支払賃料	243,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,925,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,925,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,808,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	487,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,750 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 118,755 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,931,435 円　　　　（　 17,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５１１Ｔ　　　　-25	1,970 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	1,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,984 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５１１Ｔ　　　　-26	1,956 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	20,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,750 円	2,925,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,650 円　（　　　　　　 2,944 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,639,040 円（　　　　　 9,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,931,435 円
②総費用	488,650 円
③純収益　①－②	2,442,785 円
④建物等に帰属する純収益	1,639,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	803,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,897,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,800 円／㎡）