別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 横浜港南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -18 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５ ｢日限山１－３９－２６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 下永谷 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 下永谷駅南東方 520m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、建築協定により画地規模の大きな土地が多く、総 額の観点から価格は横ばい圏域で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港南区を中心とした地下鉄ブルーライン及び京浜急行線沿線の住宅地域であり、需要者は給与所得者層 が中心である。当該標準地の所在する地域は、区画整然とした住宅地域であり利便性も良好であるが、建築協定等によ り、画地規模及び用途等に一定の制限が設けられていることから市場性の減退も認められる。尚、市場では１８０～２ ００㎡程度の高低差のない土地で３５００～４０００万円で取引されているものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした建築協定等により一定の制限が設けられた地域であり、投下資本に対応する収益が期待できない ことから、収益還元法の適用を断念した。一方、類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較 も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求められた。よって、代表標準地との検討をも考慮した結果、比 準価格をもって鑑定評価額とすることが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 港南区の高齢化率は引き続き上昇傾向であり 、さらに米中貿易摩擦や新型コロナによる地 域経済への影響には引き続き注視を要する。 居住環境や利便性は比較的良好で、地域要因 に特別な変動も認められず、地価は安定的に 推移していくものと思料する。 個別的要因について特出すべき変動要因はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％