別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横浜港南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -14 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　安藤　ひろみ   TEL.

鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日限山２丁目４１９９番２１ ｢日限山２－４－５｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 下永谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅徒歩圏にある古い分譲住宅 地 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 下永谷駅南方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を標準とする住環境良好な住宅地域である。建築協定があり、特別な地域の変動要因は見当たら ず、現状維持で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄ブルーライン及びＪＲ根岸線の沿線で、港南区を中心とする横浜市南部の住宅地域である。需 要者の中心は横浜市内又は東京方面に通勤する会社員で、一次、二次取得者が中心である。熟成した住宅地域で、近年 は寮、病院跡地等の大中規模画地の分割、細分化による建売住宅や居住者の転出等に伴う中古住宅が取引の中心である 。土地で３６００～４０００万円前後、新築戸建住宅では５０００万円前後の需要が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、建築協定区域にあって、中規模の戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引 が中心である。標準地は第１種低層住居専用地域にあって快適性が重視され、また、指定容積率が低く、賃貸市場は形 成されていない。よって、収益価格は試算せず、単価と総額との関連を考慮して、取引事例から求めた比準価格をもっ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルスによる厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、持ち直し の動きに弱さがみられる。港南区の人口は横 ばい傾向である。 駅徒歩圏にある旧来の分譲住宅にあって、環 境は良好である。地域要因に変化は見られな い。 南東側の道路方位により、他の不動産との比 較で、代替、競争力は優位である。個別的要 因に変化は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％