別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横浜港南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -7 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日野中央２丁目１８６９番６ ｢日野中央２－１７－４｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m 建築協定 (70,150) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 洋光台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定区域（日野グリーン タウン） 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 洋光台駅北西方 1.6km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。バ ス便圏で交通利便性が劣り、地価動向は下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ根岸線、ブルーライン、京急本線沿線で、横浜市港南区及び周辺隣接区内における住宅地域と判定 した。需要者の中心は一般所得層であり地域内の買い替えのほか圏外からの転入等も見られる。近隣地域は建築協定に より画地分割が不可であり、比較的規模が大きい物件が多く、バス便圏で需要は弱含んでおり、地価動向は下落傾向で ある。中心価格帯は土地は１５０㎡～２００㎡で２，０００万円代後半、新築建売は４，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模の戸建住宅用地であり、需要者である一般所得層は取引に当たって利便性、快適性等を念頭に周辺 類似物件との比較検討を踏まえて価格判断を行い、収益性については近年新築戸建住宅の賃貸における収益性が低下し ていること等から取引において考慮されることはないものと判断されることから、収益還元法は非適用とし、複数の事 例から求め実証的な比準価格を採用し、代表標準地による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.4] [101.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等による需要下支え効果で当面は底堅 いが、新型コロナで将来的には先行不透明感 が残る。港南区の人口は横ばい～微減傾向。 中規模の戸建住宅が多いバス便利用の住宅地 域である。住環境は良好だが交通利便性が劣 り、地価は下落傾向である。 規模、環境等は地域内で標準的な画地であり 、北東側で道路に接面するため、日照等で若 干の優位性が認められる。個別的要因に変化 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％