鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０８ -39	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０４０５０８Ｄ -7	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０４０５０８Ｄ -2	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０４０５０８ -21	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０４０５０８ -19	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 127.3]	203,058	100 [ 87.2]	232,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 184,642	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.7]	203,574	100 [ 87.2]	233,456		240,000
c	(　 ) 221,282	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	225,798	100 [ 84.6]	266,901		275,000
d	(　 ) 163,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	196,434	100 [ 83.6]	234,969		242,000
e	(　 ) 217,140	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	199,065	100 [ 83.6]	238,116		245,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
e	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 242,000 円／㎡]

横浜港南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,704,106	523,868	3,180,238	1,704,760	1,475,478	（　0.9696） 1,430,623	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,804,646 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	149 ㎡	12.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３４㎡程度の１ＤＫタイプを想定。仕上げは標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.00	100.0	68.00	2,232	151,776	1.0	151,776
							1.0	151,776
2～ 2	住宅	68.00	100.0	68.00	2,301	156,468	1.0	156,468
							1.0	156,468
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		308,244		308,244
								308,244

⑨年額支払賃料	308,244 円　×　12ヶ月　＝　 3,698,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,698,928 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 147,957 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,550,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	308,244 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,244 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 150,176 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,704,106 円　　　　（　 24,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０１Ｔ　　　　-9	2,064 ( 1,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０１Ｔ　　　　-8	2,128 ( 2,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,411
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,968 円	3,698,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,300 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,868 円　（　　　　　　 3,516 円／㎡）　　（経費率　　 14.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,704,760 円（　　　　　 11,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,704,106 円
②総費用	523,868 円
③純収益　①－②	3,180,238 円
④建物等に帰属する純収益	1,704,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,475,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,430,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,804,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
横浜港南 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 -5

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　菊川　哲史

TEL.

鑑定評価額

35,500,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区上大岡東１丁目１１００番６０｢上大岡東１－３１－９｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	上大岡 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

上大岡駅東方

550m

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり今後も現環境に変化はないものと予測する。上大岡駅徒歩圏の
住宅地としての希少性及び利便性から、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 242,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として、市営地下鉄ブルーライン、京浜急行本線沿線の圏域に存する住宅地域。需要者は横浜市内居
住者が中心であるが、都心通勤圏にあることから同一需給圏外からの転入も見受けられる。居住環境は良好で上大岡駅
徒歩圏内にあり利便性が高いことから需給は概ね安定している。需要者は一次取得者及び二次取得者が中心である。土
地は１５０㎡程度で３，６００万円強程度、新築戸建住宅で５，０００万円強程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺において、中規模一般住宅のほかアパート等の収益物件も見受けられるが、駅から近いものの立
地に見合った賃料は得られておらず、賃貸市場の熟成は劣ると認められる。居住の快適性、利便性を重視した自用目的
の取引が中心であることから、鑑定評価額の決定に当たっては、不動産市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港南 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[101.0]

100
[137.7]

[103.0]
100

238,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港南区の人口はここ数年減少傾向にったが、
近時、横這い傾向に転じている。地価は、依
然として、利便性による二極化傾向が進行し
ている。

分譲住宅地として熟成しており、地域要因に
影響を及ぼすような変動は特に見受けられな
い。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０５０８Ｄ -2	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０４０５０８ -31	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０４０５０８Ｄ -7	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０４０５０８Ｄ -4	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,282	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	223,937	100 [ 95.5]	234,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 231,618	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,544	100 [ 98.3]	236,566		244,000
c	(　 ) 184,642	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	217,099	100 [ 99.0]	219,292		226,000
d	(　 ) 266,150	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	245,100	100 [ 99.5]	246,332		254,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 242,000 円／㎡]

横浜港南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,543,874	554,168	2,989,706	1,773,100	1,216,606	（　0.9715） 1,181,933	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,623,604 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	149 ㎡	12.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５㎡、ファミリータイプ４室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,085	145,950	1.0	145,950
							1.0	145,950
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,128	148,960	1.0	148,960
							1.0	148,960
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		294,910		294,910
								294,910

⑨年額支払賃料	294,910 円　×　12ヶ月　＝　 3,538,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,538,920 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,397,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	294,910 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,910 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,680 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,543,874 円　　　　（　 23,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０５０７Ｔ　　　　-15	2,087 ( 2,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	2,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,220 円/㎡　月額支払賃料（　 2,128 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０５０７Ｔ　　　　-16	2,128 ( 2,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.4]	100 [ 98.0]	2,109
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,168 円	3,538,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,168 円　（　　　　　　 3,719 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,100 円（　　　　　 11,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,543,874 円
②総費用	554,168 円
③純収益　①－②	2,989,706 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,216,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,181,933 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,623,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）