別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 横浜港南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -4 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　安藤　ひろみ   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区下永谷２丁目１６５９番４１ ｢下永谷２－１９－２０｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 上永谷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       181 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定のある住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 上永谷駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えら れる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は港南区を中心に横浜市南部一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤する会社員層で 、同一需給圏外からの転入も見られる。最寄の上永谷駅からはやや距離がある丘陵地に形成された住宅地である上、建 築協定により細分化の難しい画地なども多いため、需要は弱含みである。土地は３０００万円前後、新築の戸建は４０ ００万円～４０００万円台中盤が需要の中心を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。収益物件は転勤等によって空家となった住宅が一時 的に賃貸に供される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的で、取引価格は居住の快 適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総 額との関連にも留意して、市場の実態を反映した比準価格をもって上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [119.6] [101.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルスによる厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、持ち直し の動きに弱さがみられる。港南区の人口は横 ばい傾向である。 丘陵地に一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で あり、地域要因に大きな変化はない。 個別的要因について特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％