別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 横浜港南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -3 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区下永谷１丁目１７０８番５９ ｢下永谷１－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 (60,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東9.5m市道 水道、ガス、下水 上永谷 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋蔵文化財包蔵内。地区計画 により敷地は１５０㎡、建物 高さは９ｍの一戸建に制限。 街 路 基準方位北、９．５ ｍ市道 交通 施設 上永谷駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画によって街並みが規制されたバス圏住宅地。南西側の幹線道路からの高低差が１５ｍ程度あり、接近性 が劣るため、需要は弱含み。当面は現状のまま閑静な住宅地として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄ブルーライン沿線のバス圏から徒歩限界圏の住宅地の圏域。バス便の利用が困難な地域が多く、価 格水準は低く抑えられる傾向がある。需要の中心は市内在住の三十代ファミリー世帯一次取得者で、賃貸住宅からの住 み替えが多い。取引の中心は１００㎡程度の画地で更地や中古住宅が２５００万円程度。新築戸建物件は１００～１３ ０㎡程度の敷地が多く、３５００万円前後で取引される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では共同住宅の建築ができず、戸建住宅の一棟貸し市場も成熟していないため、収益価格は求めなかった。比 準価格は、上永谷駅及び下永谷駅徒歩限界圏に所在する住宅地で取引された取引事例を選択し、取引当事者の属性も考 慮しながら査定したため、地域の特性を反映した取引価格水準を的確に把握することができたと考える。以上により、 比準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港南 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [126.1] [102.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] マンションと建売住宅の分譲により人口は微 増から横ばいとなったが高齢化は進行。低金 利が続く中、市場に出た高額物件への需要が 目立った。 令和２年７月に下永谷２丁目にコーナン・プ ロが開店。バス停から標準地までの高低差が 約１５ｍで接近性が劣り、需要は依然弱含み 。 歩道付の道路に東側で接面。西側は隣接地よ りも約１．５ｍ高いため、日照通風眺望は良 好。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％